住房按揭保险制度研究

摘要：随着我国住房体制改革的不断深化和银行消费信贷业务的讯猛发展，住房按揭保险已走近我们身边，它不仅让众多的消费者圆了“住房梦”，而且有效的防范了银行的风险，促进了我国房地产市场和金融市场的发展。然而，自其诞生之日起，就已暴露出模式设置与权利义务分配上的缺陷。本文拟从住房按揭的含义出发，阐述住房按揭保险制度设立的必要性，分析住房按揭保险制度的合法性，探讨西方发达国家在住房按揭保险方面的成功经验，分析我国住房按揭保险的现状与缺陷，并以此为基础，提出了建立适合我国国情的住房按揭保险制度体系与配套服务机制之构想。本文除前言和结束语外共分五部分。
第一部分主要分析了按揭一词的来源，在大陆地区独特背景下的含义，并通过对比分析的方法阐述了其法律特征及其与英美、香港按揭制度之区别。
第二部分在阐述住房按揭制度积极作用的同时，通过分析购房人、房产商、按揭银行三方当事人所面临的风险，说明了引入住房按揭保险制度的必要性。
第三部分集中于强制保险、指定受益人为贷款人、指定保险人三个方面，对住房按揭保险之合法性作了分析。
第四部分主要在运用对比、分析、综合等方法的基础上，介绍了西方发达国家在住房按揭保险制度方面的成功经验。
第五部分着力分析了我国住房按揭保险之现状与缺陷，并在借鉴西方国家成功经验的基础上，提出了我国住房按揭保险制度完善之设想。

关键词：住房 按揭 保险

前言
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度，随着市场经济在中国的产生与发展，传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消，住房分配制度走向货币化，住房按揭逐渐为人们所了解，并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展，给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处，因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时，也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并于25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题，住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来，关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”，同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规，侵犯了消费者权益。其实，无论从金融理论还是国际惯例上看，保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此，保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择，着力于探讨住房按揭保险制度这一命题，以期引起立法界和实务界的共同努力，尽快使该制度在我国发挥作用。

一、住房按揭的含义与特征

按揭一词来源于英文mortgage。在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成的，mort来源于拉丁语mortu,其基本含义是“永久、永远”，而gage的含义为“质押、担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从香港地区传入大陆的，它是英文“mortgage”广东话的谐音。另有学者认为：在中国古代，“按”有抵押的意思，从字面上分析，即压住不动，将一定的物从其他物中分离出来并为特定的债作担保。“揭”的来源则是mortgage的后半部分“gage’的音译，故将mortgage译为按揭。无论何种见解，“按揭”一词为泊来品当无疑义。虽然按揭是从香港移植而来，但其与中国大陆地区独特的背景相融合，形成了具有独特含义的法律术语。我国大陆地区的按揭是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的法律行为之总称。【1】在中国大陆地区，按揭一般均须银行的介入，并且通过银行的介入促成房地产销售商与购房者交易的完成。
中国大陆地区的按揭与英美法和香港地区的按揭有诸多不一致的地方，具体而言其法律特征有：第一，从主体上看，包括三法方：即购房人、房产商及按揭银行；第二，从内容上看，按揭关系包括四个法律关系：购房人与房产商之间的买卖合同关系，购房人（借款人）与按揭银行（贷款人）之间的借款合同关系，购房人（抵押人）与按揭银行（抵押权人）之间的抵押担保关系及房产商与按揭银行之间的保证关系；第三，从权利实现看，按揭权人实现按揭权可采取两种方式：一种是折价或拍卖、变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由保证人即房产商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。与英美香港的按揭制度相比较，区别在于：第一，房产商的介入。在香港英美的按揭制度中，银行与房产商不存在任何关系，房屋按揭仅限于购房人与银行之间，与房产商无关；第二，所有权不转移，在香港英美按揭中，借款购买房屋的一方要将所购的房屋的所有权转移到银行名下，而大陆的“按揭”不存在将所有权转移于债权人这一法律特征。【2】

二、住房按揭保险制度的必要性分析

商品按揭制度中购房人、房产商、按揭银行三方权利义务关系明确，对于推动房地产市场、金融市场的发展无疑起着积极而重要的作用，三方当事人也都从中得到益处：作为房产商以按揭作为促销手段，作为购房人能够缓解资金紧张，作为银行能降低其贷款风险。因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭在给社会经济领域带来繁荣的同时，也应对其带来的风险有所防范，引入必要的保险机制。住房按揭制度包括三方主体形成的四个基础法律关系。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。
对于银行来说，其面临的风险如下：(一)来源于购房人的风险 中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，在这30年里，会有各种风险导致购房人无法按期偿还按揭贷款本息。1、自然原因造成的风险。主要指借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失劳动能力而失去还款能力的风险。2、社会原因造成的风险。主要指因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款。我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制、政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数越来越多，同时，银行对借款人未来几年以至几十年的收入也很难预料和把握，这都将使风险加大。3、主观原因造成的风险。虽然大多数人都是诚实可靠的，但不排除部分人通过弄虚作假、欺瞒隐骗等不正当手段来骗取贷款。同时，也有一些人主观上认为放弃继续还款会获得更大利益，从而产生违法行为。(二)来源于房产商的风险 1、 房产商的欺诈行为，房产商取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途，或者携款而去，这中情况在楼花按揭情形下产生的可能更大。2、房产商因违法销售而使按揭无效。3、房产商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，这必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。4、房产商所建楼房由于不符合质量要求等原因，购房人要求解除购房协议，使致购房人不能正常“供楼”（按约偿还银行本息）。5、房产商开发楼房由于质量原因或其他原因，致使无法领到房产证而使按揭无效。 (三)来源于抵押物的风险 1、一般情况下，抵押物即房屋是住房按揭贷款最基本的保障，一旦借款人在还贷问题上发生违约行为，抵押权人有权按照抵押合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。但在我国住房按揭贷款法律体系和房地产市场体系尚未健全及缺乏相应配套措施的情况下，银行在贷款无法收回时，却往往难以实现其债权。其基本原因有三：(1)在我国房地产评估起步较晚，发展时间不长，问题较多，难免会出现房价高估，这无形中削弱了抵押物作为归还本息的保证作用。(3)我国房地产市场体系还不完善，拍卖制度尚不成熟，使得抵押物拍卖的成本加大，甚至拍卖失败。(3)从长远看，房地产具有保值、增值的作用，但这并不排除由于经济波动等原因而导致在一定时期内大幅度贬值。2、抵押物即房屋在借款人还贷过程中可能因为来自外部的原因，如不可抗力，而致抵押物损害灭失。3、由于按揭人或第三人有意无意地损毁房屋，造成房屋价值急剧下降，以致实际价值远远低于尚未偿还的贷款本息余额。(四)银行管理风险 目前，各种商业银行的个人住房贷款均处于起步阶段，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。(五)银行流动性风险 由于我国发放住房按揭贷款的金融结构主要是专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款一般期限较长，少则三、五年，多则十年、二十年，甚至三十年，因此，在金融结构上就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。(六)通货膨胀风险和利率风险 如果通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现负数，而作为发放住房抵押贷款这种长期抵押业务来说，银行就遭受着更大的风险。个人住房贷款发放的同时，其还款方式也同时确定下来，在未来的还款期限内，利率波动有可能导致借款人还贷负担加重，影响按期还贷。(七)道德风险 由于社会原因，银行在能够实现房产抵押权时也会遇到难处，即在当借款人不能还贷而银行收楼时，是否要将借款人赶出房屋而走上流离失所的境地？这无疑会导致新的社会问题产生。