住房按揭保险制度研究

加拿大的做法与美国相似，1945年颁布了国家住宅法案，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。目前在加拿大属于依据该法案发放的住宅抵押贷款约占抵押贷款的半数以上，其余部分是未经政府保险的普通抵押贷款，这类一般在私人保险公司投保，但投保的成本相对要高得多。
在荷兰，住房抵押贷款的80%采用抵押贷款与保险相结合的方式发放。借款人在向银行贷款同时，购买一份与贷款期限相同的人上寿保险。在保险期间，借款人分期支付贷款利息给银行，把相当于本金的保险费用支付给保险公司，保险到期保险公司负责偿还本金给银行，借款人无须交纳昂贵的保险费，但银行则要放弃部分本金可能带来的利益。【9】
在澳大利亚，根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导贷款人发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司提供的保险，贷款人就可以在没有任何风行的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。该公司提供保险的主要对象是住宅抵押贷款，自成立以来到1996年底，已办理了80多万笔贷款保险，在帮助居民消费、促进住宅金融市场发展方面起着重要的作用。
在日本，“人寿保险金融系统”作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供了担保。在英国由于没有国家金融制度，住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有抵押贷款的80%以上。
由此不难看出，在西方主要发达国家，由于保险公司的参与与介入，有力地推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此保险公司介入住宅金融意义十分重大。

五、我国住房按揭保险的现状与发展构想

一）我国住房按揭保险之现状
西方发达国家的经验告诉我们，保险业介入住房按揭市场能保证居民在房屋遭受损失时，获得一定的经济补偿，保证日常生活的稳定；能化解房地产经营者的经营风险，推动房地产的生产、交易活动；能为保险业提供更大的发展空间，从而为整个国民经济的发展起到巨大的推动作用。然而，自住房按揭保险在我国诞生的第一天起，消费者对它的不满之词就一直没有中断过，且有愈演愈烈之势，细细分析，其主要存在如下问题：
1、险种匮乏，保障范围过窄
一般而言，根据按揭过程中存在的不同风险因素，按揭购房业务至少需要三类风险保障：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产因遭受意外事故和自然灾害所致的损害风险；二是借款人的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内借款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，借款人的家人能继续居住；三是住房按揭人寿保险，主要是在当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。以上三类险种特点各异，各保其险，共同组成了一个完整的风险体系，作为一个成熟的保险市场可以说缺一不可。【10】但是，国内住房按揭市场上，却只有抵押房屋财产保险一个险种，只能保证抵押物的安全而不能保证全部贷款的安全收回，可见其保险范围是多么有限。
2、保险过度，保险负担过重
目前，国内按揭住房保险存在着保险过度的问题：1)保险金额过度，即不是以抵押房屋建筑价格或是购房人贷款金额的多少来确定投保金额，而是简单的以商品房销售价格作为保险金额，大大的超过了作为抵押品的房屋的实际价值，因为在商品房的销售价格中，土地使用权的价格至少占了30%以上，而土地是几乎不存在风险的。2)保险期过度，即要求住房财产保险的期限与贷款期限相同，使得购买期房的消费者，在商品房还没有交付使用的时候就不得不为工地上的那些钢筋、水泥支付保险费。【11】3)保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在暴利之嫌。上述三种保险过度情况的存在使得保险公司收取的保费与其承担的风险极不相称，并大大增加了购房消费者的负担。
3、违规操作，难逃垄断之嫌
作为向银行贷款购房的消费者，有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中却根本不是如此。首先，银行与保险公司往往实行“联姻”，因此，消费者根本无法自由选择自己中意的保险公司；其次，在保费的交付上，目前，普遍实行一次性交付的“一刀切”方式，剥夺了消费者逐年交付的选择权。虽然一次性交付方式可以获得一定的折扣，但却增加了购房者即期交付的压力。上述建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排除了其他经营者的公平竞争，也使保险业失去了应有的服务质量和水平，难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。【12】
这些问题的存在，不仅给我国住房抵押贷款市场的健康发展带来了负面影响，也使得住房按揭保险招来不计其数的骂名。一时间，诸如“暴利”、“猫腻”、“垄断”之类的责备一股脑的套在了银行和保险公司的头上，消费者的不满情绪也进一步宣泄出来；而国内媒体和业内人士也撰文历数住房按揭保险的种种弊端，国内住房按揭保险市场似乎就要走到穷途末路了。

二）对我国住房按揭保险制度的发展构想
1、 在保险险种的设计上
在发放按揭贷款的过程中，主要存在三种风险：第一、安全与健康风险，借款人（购房人）在较长时间内保持安全与健康状态是保证还款顺利完成的关键；第二，财产风险，天有不测风云，个人住房在还款期内若遭受意外灾害将会影响还贷；第三，信用风险，主要考虑在较长还款期内，借款人能否恪守信用，如约还款。这三种风险贯穿于整个还款期间，将大大影响银行在发放住房抵押贷款时的积极性。因此，根据这三种风险，应在保险业优先发展可以避免前述风险的险种，并将几个险种综合运用，充分发挥其作用，促进按揭抵押贷款的发展。【13】
1）住房按揭信用保证保险 所谓住房信用保证保险，是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。凡权利人要求保险人担保债务人或购房人信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险，属于保证保险。尽管二者有区别，但通常将其统称为信用保证保险。在西方国家，住房信用保证保险非常发达，在保险市场与房地产市场都占有重要地位。购房人由于自然灾害、意外事故、市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，不再具有偿还贷款的能力，银行也将面临收入损失的风险。为消除或降低购房人的信用风险，银行一般要求购房者以所购房屋作为贷款的抵押物。目前我国个人住房抵押贷款额度一般不超过房价的70%，余下的30%以上由购房人以首期付款的方式支付给房产商。在购房者不能还贷的情况下，处置抵押物，从中获得补偿。此时，银行只要能够将抵押房产以相当与市场价格的七成出售，即可收回贷款本息。这样，银行的风险几乎全部转移到了购房者手里，一旦购房者收入降低或中断，房屋被银行拍卖，损失将非常之大，可谓是天灾人祸后的雪上加霜，这既不利于社会稳定，也给购房者造成了巨大的主观心理压力，大大抑制了房地产市场的需求。再者银行为了避免坏帐风险，把贷款与房价比例压到70%，致使高昂的首期付款超出大多数居民的承受能力，也大大抑制了居民的贷款购房热情。银行面临着要么提高贷款比例，面对更大坏帐的风险；要么缩减住房贷款额度，在房地产市场外徘徊的二难选择。在这种情况下，房地产信用保证保险的作用便极其明显。购房人只需要交纳少量的保费，在其收入中断期间，保险公司便可代替购房人向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房人的房屋被低价拍卖的风险，银行也会因为有了保险公司的还款保证而较大幅度的提高贷款与房价的比例。1995年底，天安保险公司率先推出了试行的“商品房按揭保证保险”，为购房者连续三个月未履行或未完全履行约定承担偿还贷款的责任，这一险种的推出既拓宽了公司的市场份额，同时也为中国保险业提供了宝贵的经验。
2）住房按揭贷款人寿保险 这是与住房信用保证保险密不可分，互为补充的一种保险业务。与信用保证保险不同的是其保险对象是购房者的利益（前者的保险对象是银行的利益）。保险公司按照信用保证保险条款在购房者连续三个月无法按贷款合同规定而代为还贷，一段时间之后，保险公司要向借款人追偿代付的欠款和利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押房屋，这时购房者将在遭受导致其收入中断的天灾人祸之后，面临房屋被拍卖而流离失所的悲惨境地，而“住房按揭人寿保险”能够避免这种悲剧发生。【14】该项保险保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕。在这种机制下，一方面购房者每月仅须支付贷款的利息，人寿保险期满后保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；同时又可确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以致丧失还款能力而出现贷款无法收回构成的风险。
3）按揭房屋财产保险 住房按揭人寿保险解决了住房按揭业务中借款人（购房人）的风险，有关按揭房屋本身的风险可以依靠按揭房屋财产保险来解决。如在住房按揭贷款期间，抵押房屋因火灾或其他意外遭受损失时，贷款银行作为抵押权人的权益将受到损害。因为此时如借款人不还款的话，贷款人会因为房屋遭受损失而无法实现抵押权。抵押房屋财产保险正好可以减少这种风险。这种财产保险与一般财产保险不同的是需将贷款人设为被保险人，因为在这种保险中，从本质上说，是以贷款人的抵押权保险利益为保险标的，而不是以借款人的所有权利益为保险表的。通过这种保险可以将房屋遭受灾害损害的风险降至最低限度
2、 在保险金额、保险期间、缴费方式的设计上
本人认为，若要购房贷款保险不超出避免银行坏帐的必要目的，保险金额应以贷款本金加利息为准。由于借款人应偿还的债务金额是逐年减少的，所以，保险金额也应是逐年减少的。又由于债务人可能提前还款或拖延还款，为保证灵活性，保险合同应是一年一保、一年一缴的，直至还清贷款。倘若借款人不续保，贷款人可代为续保，由此发生的费用由借款人承担。关于保险金额问题，有人认为：“房屋不动产价值不可分割，保单设计应按整房价值计算，要求全额投保并未违规。不合理的只是险种，保险公司的操作并未违反相关规定。”【15】但是在按揭贷款保险中，保险标的是抵押权保险利益和信用保险利益，其利益价值即为未还贷款及利息，这不存在不动产的价值分割问题。【16】
3、 在保险费率、违规操作问题上
在资金市场垄断的情况下，背离《反不正当竞争法》和《消费者权权益护法》的市场行为必然发生，弱势群体说是自由其实不自由的局面难以打破；在“强制保险”和“指定保险人”的体系下，净费率过分偏离保险事故发生率，保险费率包含过大成分的附加费率也是必然的。【17】面对这样一个问题，首先必须打破银行垄断局面，促进银行竞争，使银行能接受各家保险公司的产品；其次是反对银行超越民法意思自治和公平原则的行为，打破银行和保险公司之间的不正当“合作”关系；第三是随着建筑材料升级换代，按揭房屋出险率趋低的趋势，对不同类型的房屋实行不同的保险费率，如钢混结构且新建的房屋，费率可以很低或不要求投保；木质结构的，保险费率可以设定很高；砖混结构的并竣工一定年限的房屋，保险费率适中。
4、 在利用国家信用上
我国应借鉴美国的成熟经验设立政府按揭贷款保险机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款者提供保险，不仅可以克服目前由开发商出面担保的众多缺陷，又可以有效分散银行风险，增加金融机构的安全性，使银行提供低息贷款，降低首付款金额，使更多的中低收入家庭有能力获得住房抵押贷款，解决住房问题及大量商品房搁置。