试析国有建设用地使用权挂牌出让公证的实务探析

论文摘要　国有建设用地使用权出让一直是民众关注的焦点之一。本文以挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证的现实性分析为基础，结合挂牌出让国有土地使用权公证管辖以及应重点审查的内容，确定了挂牌出让国有建设用地使用权的公证实务应用策略。该策略对我国公证实务的理论研究与实践应用有一定的推动作用。

　　论文关键词　挂牌出让　国有建设用地使用权　公证

　　国有建设用地使用权有偿出让是我国城镇国有土地使用权制度的重要内容之一。挂牌出让国有建设用地使用权对合理开发、利用和经营国有建设用地有着重要的作用。值得强调的是，挂牌出让国有建设用地使用权在有偿出让法律关系中有一定的特殊性，这就决定了公证在出让过程中有着一定的影响。本文从公证实务的层面对挂牌出让国有建设用地使用权进行研究与分析。

　　一、挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证的现实性分析

　　挂牌出让国有建设用地使用权指的是出让人发布挂牌公告，以公告中所确定的期限把拟出让的国有建设用地条件在指定的土地交易场所进行挂牌公布，接受竞买人的报价申请的同时更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时所得到的出价结果来确定土地使用者的方式。
　　挂牌出让国有建设用地使用权中公证有着极其重要的作用。这是由我国挂牌出让国有建设用地使用权的现实情况决定的。从国有建设用地使用权有偿出让法律关系的层面来看，其本身具有特殊性，这是由该法律关系的持续期限长决定的，国有建设用地使用权转让年限最短40年（即商业用地），最长70年（即住宅用地），同时还具有法律关系标的额大、法律关系复杂、内容严格的特点。而公证通过对国有建设用地使用权挂牌出让活动的现场监督，能够发挥法律证明机构的优势，进而有效的证明该国有建设用地使用权转让法律行为的真实性与合法性，降低纠纷发生的可能性。除此以外，从土地主管部门在挂牌出让国有建设用地使用权时所具有的二重身份来看，土地管理部门不仅仅是国家土地的管理者，同时还是国有建设用地的所有权的人格代表，也就是说土地主管部门同时具有民事主体与行政主体的双重身份。这就导致只有公证部门的介入才能为使用权交易提供必要的安全性与法律保障，该方式也符合国际惯例的要求。简而言之，挂牌出让国有建设用地使用权应采用公证是我国现实情况决定的。有必要促进公证实务在挂牌出让国有建设用地使用权中积极作用的发挥。

　　二、挂牌出让国有建设用地使用权公证实务现状

　　本文从挂牌出让国有建设用地使用权公证管辖以及审查内容两方面对公证实务现状进行论述。在公证实务中，公证管辖指的是不同公证处之间受理公证事务的职责划分以及权限分工，而挂牌出让国有建设用地使用权公证管辖是由土地出让方所在地的公证处进行管辖。该管辖方式建立的基础是我国《中华人民共和国公证法》第25条规定以及《公证程序规则》第14条、第15条以及第16条对此进行了规定。即：申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出。除此外审查的内容包括一般审查与重点审查。一般审查内容包括：公证管辖权审查；当事人主体资格审查；审查出让的国有建设用地四至是否明确；审查出让是否经政府批准；审查委托书的真实性；审查出让的国有建设用地是否与城市规范建设相符合等等。重点审查的内容包括：对是否具有符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求的规则与须知内容进行审查；挂牌公告是否在挂牌开始进行了公告；审查挂牌工作操作流程；审查国有建设用地使用权出让活动是否符合公开、公正、公平的原则。值得注意的是，挂牌出让国有建设使用权的公证实务中经常遇见ban证时间长与截止点时出现多个竞买人要求报价等问题的处理。这些问题是否有效的解决对公证实务的工作效率有着重要的影响。