房地产行业土地增值税的清算流程及注意事项

摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负，税收作为房地产开发企业外部成本来说，客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素，是影响收益较大的税种之一，如何在土地增值税清算中有效地降低税费而保证企业收益，是当前房地产开发企业桌子思考的问题，因为它关系到自身的生存和发展。要想解除税收对企业发展的影响，就要合法地、灵活地采用多种措施来改革增值税的缴纳与核算，就要加强对相关法规的总结与掌握，明确其清算条件与纳税主体，做好预先的纳税筹划工作，合理确认收入的同时明确成本扣除项目需要注意的问题。只有这样才能使企业科学、合理、合法纳税，确保自身的经济利益。本文针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论，首先分析了其清算流程，然后点明了税收增值税清算的具体过程。 
　　关键词：房地产企业 土地增值税 清算流程 
　　随着城市建设的发展进步，越来越多的人涌入城市，房地产行业随之获得了空前的发展与繁荣，在满足人民群众的住房需求的同时也使得房价的飞速高涨，给居民带来了一定压力。鉴于这种情况，国家针对房地产行业提出了很多措施加以调控，国家及地方税务机构先后颁布了一系列关于增值税方面的法规，也对应完善了税务的征收工作，达到了对增值税的合理征收。 
　　一、 明确土地增值税清算的具体要求，优先备好各项材料 
　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳：一是房地产各项目彻底被完成、并已经全部售出；二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的；三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用的。 
　　凡是达到了以上条件的，主管税务机关就应该命令其行为主体承担增值税缴纳义务：一是已经建设完毕并被验收的项目，二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他面积已经被出租；三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的； 四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有履行增值税缴纳义务的；第四，国家税务机关规定的其他情况。 
　　对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送清算资料：《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件；取得土地使用权所支付金额的凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报表等。