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房地产行业土地增值税的清算流程及注意事项

[作者:张欣[来源：互联网]| 打印 | 关闭 ]
　　二、 明确项目收入及其应注意的问题 
　　土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金额。针对这种情况就需要房地产开发商将房地产项目作为清算目标，对每一个项目的各项情况进行全面、细致、精准地核算。 
　　在确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票，以发票上面登记的钱数为标准；没开发票，以及发票尚未以全额的方式开出的，可以将买卖方的交易合约作为参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；销售合同书面上的房产面积不符合现实中所测得的面积的，在清算前房款已经给补还的，必须在增值税计算时对应做出调整。现实情况下，房地产开发商一般是将已经转为销售收入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼号为单位来制作明细表，其中涵盖：销售合同编号、客户姓名、销售面积、每平米的价格、房款合计数等等。需要对清算项目销售明细表的金额进行核对，确保同一项目已经结转的收入金额与销售合同、销售发票金额相一致。 
　　对销售收入加以核对的过程中需要引起注意的收入确定问题：第一，房产企业把所开发的房产用在员工身上，例如：各种福利待遇等等，以及用来偿还外债、或者以各种方式来取得非货币性资产等，一旦出现所有权转移则视作和房产销售性质相同；第二，将开发的房产中的一部分为自己所用，例如：租赁他人、或自行开展商业经营活动等等，仍保有自身产权，未被转让的，则不纳入土地增值税核算范围。 
　　在确认收入的同时，合理确定住宅类型，也就是是否为普通住宅，如果是普通住宅则要合法享受普通住宅增值税优惠政策，国家规定：普通住宅增值额在20%以内的免税。另外，需要注意诚意金、订金、退房违约金对土地增值税清算的影响。 
　　三、 确认土地增值税扣除项目应注意的问题 
　　明确收入后，就需要进一步确认清算项目有关的扣除项目金额。开放商在房地产开发过程中必然会涉及到一系列过程，每一个过程都要获得或付出一定的资金，但无论哪一个过程都必须出具合法证件，例如：为获土地使用权的付出、施工建设的费用成本等等。不允许出现虽然持有合法凭证，但却没有实际缴纳税赋的不良现象，因为这会在很大程度上影响纳税的威严。 
　　第一，取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家的法定标准。 
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