房地产企业营改增影响分析与税收筹划建议

　　成本作为企业利润的决定性影响因素，在实施营改增的房地产企业中同样扮演着重要角色。房地产企业的房地产开发成本主要包括以下几个方面：土地取得费用、开发前期费用、开发间接费用、建筑安装工程费用、基础设施配套费用、不可预见费用本以及各种税费、规费等。其中，建筑安装工程费用在房地产开发成本中所占比重较大，根据建标[2013]44号，住房城乡建设部和财政部关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知规定，建筑安装工程费用由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金等组成。
　　房地产企业建筑施工人员一般来自劳务公司，房地产业营改增全面推行后，如果房地产企业的合作劳务公司不是一般纳税人，将无法开具增值税专用发票，简而言之，房地产企业将无法获取增值税专用发票，也就不能实现增值税进项税额抵扣。同理，如果与房地产开发企业发生采购材料业务和租赁施工机具的企业，不是一般纳税人，房地产开发企业将无法获取增值税专用发票，也就不能实现增值税进项税额抵扣。
　　（二）房地产企业销售影响
　　房价（房地产价格），是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。换言之，房价基本上是房地产价值的货币表现。我国房地产业全面推行营改增后，如果房地产开发企业仍然不重视发展具有一般纳税人资质的合作企业，将会失去本应可以在税前抵扣的机会，导致房地产企业的房地产项目成本持续走高，最终影响房地产项目的定价，使房地产企业在同地段房地产项目销售中处于价格竞争的被动地位。
　　（三）房地产企业税率变化影响
　　全国范围内全面推开营业税改征增值税，房地产业纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，由国家税务局负责征收。房地产业营改增的全面推行，得到了各行各业的广泛关注。营改增之前，房地产企业主要缴纳营业税，营业税的税率为5%。营改增之后，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，适用一般计税方法计税的房地产企业，按照11%的适用税率计算应纳税额（一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。）；适用简易计税方法计税的房地产企业，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　三、房地产企业营改增税收筹划建议
　　（一）发展具有一般纳税人资质的合作企业
　　由于建筑安装工程费用在房地产开发成本中所占比重较大，在建筑安装工程费用中人工费、材料费、施工机具使用费支出比较大，因此，作为具有一般纳税人资质的房地产企业，应提高认识，发展具有一般纳税人资质的合作企业，提高合作企业中一般纳税人占比，取得合法开具的增值税专用发票，实现税前抵扣，做好税收筹划工作。
　　（二）开展营改增政策培训及辅导
　　房地产业全面推行营改增，涉及到具体的税制转换和政策调整，具体内容较为复杂，理解上容易出现偏差。房地产企业应积极联系当地主管税务机关，邀请主管税务机关组织人员为企业进行免费政策培训和辅导，帮助企业员工尽快的熟悉、理解和掌握营改增政策及征管操作流程。
　　（三）建立内部一般纳税人资质管理制度
　　房地产业全面推行营改增，目的在于帮助房地产企业减轻税赋。房地产企业在发展具有一般纳税人资质的合作企业时，不能仅凭合作企业单方面提供的材料，判断其是否具有一般纳税人资质，应建立一般纳税人资质管理制度，设置专人、专岗，负责在当地主管税务机关的公布官方网站进行查询，并确认合作企业具体信息的真实性，并留存资质复印件，定期归档，以备查询。
　　四、结束语
　　按照党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，全国范围内现行房地产业由营业税改征增值税。房地产企业不仅要熟悉和掌握营改增政策及征管操作流程，还要根据营改增政策和自身涉及的具体营改增涉税业务，做好税收筹划。因此，希望通过本文的分析，为房地产企业营改增工作的推行提供一些有益的启发。
　　参考文献：
　　[1]王珊珊，张文春.房地产业“营改增”的十条建议[J].中国财政，2015（06）
　　[2]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）
　　[3]王玥菡.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016（07）