我国房地产税收制度的缺陷及改革的浅议

摘要:本文通过分析我国房地产税收制度的发展、现状和存在的问题,得出了我国房地产税制改革的基本思路。即建立以房地产税交易、持有、利用三个环节来征税的房地产税收体系,形成科学合理的房地产租、税、费体系,同时加强房地产税收的立法并适当放权,建立完善的房地产税收制度和房地产评估制度,以适应不断发展的社会主义市场经济,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
关键词:房地产税收 房地产税制 地价税 不动产税 物业税 房地产税
    一、我国房地产税制现状
    1.我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产税制缺陷及其制度根源,先回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。
    (1)房地产税制初创阶段(1949-1970年):1950年新中国税制建立,地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月,中央政府决定遗产税暂不开征,而房产税和地产税合并为房地产税。可见,此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。
    (2)房地产税收萎缩阶段(1971-1983年):1973年,把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时,随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化,房地产税收的课税范围日渐萎缩。
    (3)房地产税制恢复与建设阶段(1984-1990年):1984年起,在国家经济体制的改革的大环境下,随着城镇土地使用制度和住房制度的改革,房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出,并更名为土地使用税;1986年恢复课征房产税;1987年开征耕地占用税;1988年开征城镇土地使用税。
    (4)房地产税制的改革与完善阶段(1991至今):1994年我国税制改革,对房产税的计税依据和课税范围进行了修改,同时增加土地增值税;并提出计划开征遗产税,但至今未实行。此后,国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施,使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委发布的“国六条”规定:从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
    2.我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税制的基本框架,是在1994年全面的结构性税制改革后形成的,涉及的税种主要有13种,其中直接以房地产为课税对象的5种(具体见下表),即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。
    我国现行房地产税制中的主要税种可分别归入所得税、商品税、财产及其他税三大税类。所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产税、个人所得税中的房地产税、土地增值税;商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税;财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种(如房产税、契税与印花税)和资源税或行为税性质的土地税(如耕地占用税、城镇土地使用税)。
    二、我国现行房地产税制存在的主要问题
    一般而言,税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度,在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用,且税收流失问题严重,导致征收成本较高;在调节个人财富收入方面也收效甚微,且税收负担不合理;同时也未成为地方财政收入的主要来源,逐年增长的比例均低于GDP的增长比例,表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。
    1.租税费界定不清,相互错位,难以发挥土地税种的调控作用
 (1)以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征,且纳税人是土地使用者,采用定额税率,按实际占用不同等级土地面积进行征收,而不是按土地价值征收,从而可看出土地使用税明显具有地租现象。
    下表是直接以房地产为课税对象的税种
    (2)以费代税。如土地闲置费,《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:超过出让合同约定的动工开发日