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建立适合我国国情的住房政策体系

[作者:5189lw[来源:论文网]| 打印 | 关闭 ]

    在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下,对政策性住房贷款必须有严格的限制:一是只对首次购买提供;二是只对标准面积以下的住房提供。任何人购买超过标准面积的住房,都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的,其房产证上必须注明,同时在贷款合同上约定一个市场利率水平,购买者如果将住房出售,必须按约定的市场利率水平补交利息,否则不得过户;如果再购买其它住房,也必须按约定补交利息。 五、加强和规范廉租房制度建设 廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题,它不具备保值增值的功能,能有效解决资格审查的难题,并减少权力寻租现象,更适合我国国情。党的十七大报告将“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”列入“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系,保障人民基本生活”的重要内容。因此,必须进一步加强和规范廉租房制度建设,主要应做好以下工作:
    首先是要增加供给。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任,列入政绩考核范围,并加强督察,增强地方政府落实中央政策的执行力。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标,将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在低收入家庭,并以民政部门的低保户等为重点,与其它政策性住房形成合理分工。
    其次是要完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际,落实“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策的要求,确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标,既不能将廉租房建成贫民窟,也不能和商品房攀比,以确保廉租房的流动性能。同时,充分吸取经济适用房使用管理中的教训,因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度;对廉租房对象须跟踪服务,对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。廉租房应免征房地产税。
    第三是要完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房,并不等于政府要直接建设廉租房,应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源,既减少寻租空间,也活跃房地产二级市场。在出租方式上,要逐步建立租金补贴与实物配租相互联动的模式,最低收入户以实物配租为主,其它保障对象以货币补贴为主。应建立专门的非营利性组织,统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作,应以街道办事处为主,并建立居住地和媒体两级公示制度,增加出租工作的透明度和公正性。
    第四是要保障资金供应。各地政府应根据年度建设目标,明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益,从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性,因此可以探索用资产证券化(发行证券到期后再支付投资者券款)的方式,解决廉租房收益回收的时滞性问题。 www.lunwenwang.com 论文网在线
六、完善以货币工具为主的房地产市场调控政策
    由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点,住房产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨,供给在短期内也不会迅速增加。同时,住房产品又具有很强的保值增值性,是一种理想的投资工具,极易产生投机性需求。在价格上涨时,需求往往不会下降还会增加。这样,住房产品一旦出现供不应求,不会象其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡,相反,其供求缺口会越来越大,并形成泡沫。如果没有政府干预,住房产品价格在短期内会迅速上涨,降低消费者的实际购买能力;而一旦泡沫破灭,价格又会迅速下跌,直接损害投资者的利益。因此,政府有责任保持住房市场的稳定。
    而住房市场投机需求旺盛,总是以流动性过剩为背景,任何减少流动性的紧缩性货币政策都会产生效果。因此,政府应通过相继抉择的货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监管以外,还应保持货币政策信息的透明、连续、明确,稳定社会心理预期,切断“涨价-预期涨价-再涨价”的链条。同时,政府还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性,确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响,中等收入家庭较少受到影响。
    为了保障上述政策的实施,必须尽快完善相关基础工作。一是在购房实名制的基础上,利用条形码技术,依托房管、公安、民政、金融等部门的个人信息数据库,建立个人住房征信系统,全面记录和反映个人的家庭、婚姻、现有住房、纳税情况等信息,有效监督家庭成员分散购买多处住房等现象。二是在土地和住房情况普查的基础上,建立住房位置、权属及面积台帐,加强房地产产权登记制度,增强房地产税课征的有效性和严肃性。

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