房地产开发建造企业新收入准则的应用研究

司可以不支付剩余款项。根据经验，乙公司在支付项目尾款时30%的可能会少支付10万元，70%的可能将付清全款。合同于2014年1月1日开工，2014年12月31日完工30%，至2015年12月，已完工70%，剩余部分为小区公共设施的建设且预计很可能提前完工[5]。2016 年4月竣工完成并验收合格，乙公司少支付6万元的尾款。
　　同时，甲企业还于2015年7月1日与客户丙签订协议，承诺于2016年4月30日，向客户丙交付一套由其建造开发的M小区的商品房并提供房屋的质量保证，同时赠送客户丙一个停车位，金额合计450万元。该套商品房的市场价格为460万元，停车位40万元。合同规定：丙方在合同签订日预付定金130万元，剩余款项于3年内分6期支付，每半年支付70万元。2015年12月31日，M小区完工70%。至2016年3月，商品房及停车场均已完工并验收合格，2016年4月，按合同的相关约定，甲方向乙方交付商品房和停车位[6]。
　　（一）按照“五步法”对甲企业的收入确认进行分析：
　　第一步：识别客户合同。新准则要求企业签订的合同必须具有商业实质并且很可能收回相应的价款。该项业务中，甲企业共签订了两份合同，一份为房屋建造合同，另一份为房屋出售合同。房屋建造与房屋出售都存在市场价格且乙公司和丙客户在合同签订时都已支付定金，且并无迹象表明该客户在以后期间不能支付剩余价款，因此具有商业实质，符合合同的定义。
　　第二步：合理划分合同中的履约义务。在房屋建造合同中只有一项针对建造工程的履约义务，而房屋出售合同中，根据合同条款，购买商品房同时赠送地下停车位，视同将商品房与车位捆绑销售，由于停车位与商品房并非不可分割的两部分，各自的市场价格均可获取。因此，该合同有两项履约义务，应该将房屋出售的价款在两者之间进行分摊[7]。此外，由于合同中说明，甲方将提供房屋的质量保证，新收入准则中明确区分了三种不同性质的质保应当根据以下具体情况确定：
　　（1）质保需要单独购买或价款已包括在房屋销售的对价中。
　　（2）该质保是建造企业提供的额外的、独立的服务，是一项服务型质保。
　　（3）該质保是法律或相关规定强制要求的，该质保的目的是确保房屋质量符合合同中商定的价格，为保证型质保。
　　前两种情况下，由于购买方为其获得建造商的质保支付了对价，因此应将其单独作为一项履约义务。第三种情况下，由于是保证型质保，具有强制性，因此应当由建造企业在销售日按照缺陷发生的可能性以及缺陷发生时预计发