构建高效率的商品房新体制

　　综上所述，财权事权非对称化结构、GDP化的政绩考核、城市土地制度和房产税制度的不完善，在相当程度上使得地方政府得以持续演绎土地财政的增长模式。 
　　3. 土地财政模式推动高房价的机理分析。由以上分析可见，财权事权非对称化结构、GDP化的政绩考核、城市土地制度和房产税制度的不完善等因素，客观上助推地方政府演绎土地财政的增长模式。那么，土地财政增长模式又是如何主导性地推动高房价持续演绎的呢？ 
　　其演绎机理体现在：其一，以土地出让金而不是合法的税收机制增加财政收入，某种程度上势必纵容地方政府炒地皮，推高地价催生地王，这相应地加大了商品房开发建设成本，从而在相当层面上使得商品房开发商持续抬高房价，以转嫁住房开发成本。其二，不但高地价符合地方政府财政扩张的意愿，由此而伴生的高房价也增加了地方政府的税收，因而在此逻辑下，部分地方政府就同时偏向于支持高价商品房盲目扩张，这就在较长一段时期呈现出高价商品房持续增长的扭曲性图景。 
　　针对上述问题产生的原因，需对症下药，通过分类的制度设计，为克服商住房生产中的弊端开辟道路，给中高收入群体供给质量优良、环境良好的商品房。 
　　二、商品房交易方面的突出问题与原因分析 
　　（一）商品房交易方面的突出问题 
　　当前在商品房购买交易环节，预售房还占有相当比例，在签订买卖合同时，不少购房者只能通过图纸获得住房套型、公摊面积、建材、立面造型和周边环境的信息，而竣工交付后才发现，经常存在住房开发主体擅自降低套型面积、偷工减料等不健康的经营行为，质量不过硬问题也凸显。这就导致实物交付房与书面资料中的住房，在诸多关键指标上存在差别，进而损害消费者财产和消费权利，并引发诸多法律纠纷。 
　　此外，在一些住房竣工前，开发商就逃之夭夭的情况也在大城市时有发生，致使已预交购房款的消费者遭受巨大的经济损失，个别靠三代积蓄而交款买房的居民甚至悲痛欲绝。 
　　分析表明，商品房交易方面的突出问题主要归结为：购房合同签订直至住房交付使用过程中，书面资料中的住房与实物交付住房在面积、套型、质量、住房环境等关键指标信息方面，存在较大误差，损害购房者权益。需要揭示导致该突出问题的原因，进而找寻相关对策。 
　　（二）突出问题的成因 
　　引发上述突出问题的要因，在很大程度上源于预售房交易的制度安排。首先，正是因为预售房交易制度的存在，为一些资金短缺的非住房类企业不顾自己的开发实力和开发经验，盲目进入房地产界，玩“空手套白狼”的商品房经营游戏，提供了便利和可乘之机，少部分房企甚至在获得购房款后逃之夭夭。非但如此，一些资金实力比较雄厚的商品房企业，在预售房交易制度下，也偏好用较少资金磁吸大量的预售房付款，演绎高财务杠杆式的“准空手套白狼”开发模式。在此基础上，预售房制度的存在，也就进一步地给这些行为不端的开发企业演绎书面资料中的住房与实物交付住房在关键指标方面的较大误差，从而损害购房者权益，提供了更大的可能性：即在签订住房买卖合同前，以图纸上的高性价比住房套型、公摊面积、建材、立面造型和周边环境，打动购房者，而竣工交付后的住房关键指标却大打折扣，由此损害住房消费者利益，进而引发诸多纠纷。这都严重扰乱了金融经济秩序，影响社会和谐安定，也矮化了部分商住房企业在公众中的形象。 
　　当然，预售房制度的交易模式，其本身并非“根歪苗不正”。因为它的初衷是考虑到住房开发资金投入大，住房从施工到竣工也要经历较长一段时间，资金回收期长，因而，为保证住房能及时售出、减少不必要的积压，并促进资金良性周转，于是引入预售房制度交易模式。该模式在发达国家运转顺畅，然而在国内却问题丛生。如何破解这个棘手的问题？需要结合国情加以分析，然后给出有效对策。文后有关部分将对此专述。 
　　三、商品房消费方面的突出问题与原因分析 
　　在指出商品房生产和交易层面的突出问题与原因后，下面体察商品房消费方面的相关问题。 
　　（一）商品房消费方面的两个突出问题 
　　其一是商住房奢侈性消费。这是一种过度消费住房的不良现象，此方面典型的表现是：一段时期以来，国内市民对商住房套型和面积的追求愈来愈奢侈的现象还在相当程度上存在，三口之家，动辄购买160平米以上的超大套房，甚至住在占地面积空旷的庄园式别墅内。 
　　其二是商住房消费不足，包括被动型和主动型两种形态。被动型的商住房消费不足突出的表现形式就是，一些居民住在楼宇间距小的“握手型高楼”中，或住在公共交通不便利的偏远地段，导致住房消费不足，由于造成这种消费不足的原因在相当程度上来自购房居民以外的住房开发主体，故称之为被动型住房消费不足。主动型的住房消费不足指的是有经济实力的居民购买区位不错的私产权房后，自己甘愿租房而居，炒买炒卖所拥有的私产权房，从而成为推动高房价和刺激土地财政的一个推手。