构建高效率的商品房新体制

　　有观点认为，我国“人地矛盾”似乎还没有紧张到必须勒紧住房消费的“裤腰带”，以致对中等以上收入群体在居住空间上给予强约束的程度；另外，随着国家经济实力提高，似乎也应允许中等以上收入群体追求更好更多的居住空间。然而，一个显而易见的逻辑是，居住面积超大、套数越多越好的住房消费模式，无疑会消耗更多的钢材、水泥、砂石、木材、水电等资源能源，这与世界资源能源总体约束的时代大背景、中国人均资源能源更趋紧的国情和“两型社会”的战略诉求，都是相违背的。因而，要从世情国情的现实出发，倡导国内市民适度宽松的商品房消费理念，而不可走极端。 
　　的确，“节俭的悖论”曾经成为过度消费的理论依据，大意是多消费能促进经济活跃和繁荣。但是，这个经济原理所适用的条件是那个资源相对宽松、世界人口较少的时代，现在，整个世界和中国的环境条件都变了，原来具有真理性的信条就不能再被恪守，否则，必然走向谬误。由此可见，节约资源、保护环境，绿色生产、低碳生活，应成为全球居民的共同责任和共同生活理念。反映在住房消费领域，就是要形成健康的住房消费理念并加以践行，发达国家如此，中国更应如此。 
　　（二）商品房生产层面的制度改革 
　　正如前所述，商品房价格持续畸高，且高层化、大套型化，这种扭曲的发展格局，既有商品房开发商的盲目性和管理机构的监管不力，但更为关键的原因是：源于财权事权非对称化结构、GDP化的政绩考核、城市土地制度和房产税制度的不完善导致的土地财政增长模式。要有效治理商品房生产领域的负效应，同样需要促进土地财政转型的相关改革，此外，也要规划超高商住楼和多层低层商住楼的适度比例。 
　　1. 土地财政模式的转型改革。本文在消费层面的制度改革中，已就扭转土地财政模式的改革进行阐述，这些改革逻辑也适用于治理商住房生产层面的负效应。即在促进地方政府摆脱对土地财政模式的依赖后，就从很大程度上动摇高地价高房价的怪圈持续演绎之基础，并有利于推动商品房开发主体在合理的地价下建设供给房价合理、套型合理、层数合理和环境良好的商品房，最终治理商品房生产领域高房价持续飙升等问题。 
　　此外，还需推动政府和土地经营公司，在土地领域形成政企职责分开的良好格局。具体地讲，政府主要依法对土地征税，而由专业化的土地公司直接经营土地；也可保留一些国有土地经营公司，但要依法规定其直接经营土地获得的收入大部分用于保障房建设和其他公共性项目。如此，也就在包括土地行政管理和商业经营的整体范畴，既稳固了地方政府的财税收入，促进财权事权对称化而利于其摆脱土地财政模式，也有利于土地和商品房经营开发规范化，促进地价和房价合理化。 
　　2. 规划超高层商住楼与多层低层商住楼的适度比例。围绕如何促进地方政府摆脱土地财政模式的相关改革，虽然有利于推动商品房开发主体建设供给价位合理、套型合理、层数合理和环境良好的商品房。但是，多多益善的利润理念，同样可能使商品房开发企业选择住房超高层化、“握手型”等扭曲的开发模式。因而，需要在商住房的层数结构和比例上进行科学合理的规划引导，并通过政策乃至法规加以约束。毋容置疑，中高收入群体的商住房品质是由一定的指标体现的：既然以高于保障房的价格购买商住房，就应当在商住楼的容积率、建筑密度上有所体现。美国中高收入居民的商住房多为低层住宅{12}，密度也适中，中国虽然不可能在指标上完全达到美国式的高标准，但也不至于花大价钱，住在近乎握手的超高层楼群中。一些到过国外的人士，常常羡慕那里的居民拥有低密度的、低层的分布在田园中的住房，随着国内住房企业开发建设水平的不断提高，这种羡慕及由此而衍生的高质量居住愿望，可能会逐步成为现实。
     认为国内城市土地紧张，商品房只能超高层化的观点，是偏颇的。正如有关专家的分析，国内城市土地面积足以支持合理的多层、底层化住房建设模式。“充其量按人均住房100平方米计算，大陆13.4亿人口也不过1 340亿平方米，折合13.4万平方公里（如果按每栋房子盖6层，就得再除以6，而楼与楼之间的间隔大约几倍于楼房的地基面积，两下相抵，仍然是13.4万平方公里），相当于我国大陆陆地总面积的1.39%。”{13}从该分析中容易看出，按每栋房子6层计算，即便每人获得100平米的宽敞的居住面积，建房总占地面积也只有国土总面积的1.39%。当然，独户型的私产权房发展，可能会在个别超特大城市造成土地供应紧张，对此，可通过鼓励多户集资，共享所购买的建房用地，合作建多层私产权高品位住宅，以提高容积率而减缓城市土地紧张。 
　　（三）商品房交易层面的制度改革 
　　前面的分析已表明，商品房交易领域出现诸多负效应的要因在于预售房制度，因而似乎需要取消预售房制度。然而，理论与现实表明，不能简单化地对待预售房制度的存废问题，而是需结合实际情况，具体问题具体分析。 
　　1. 现房或准现房销售制度契合当前国情。无疑，由于当前住房立法尚显滞后，政府职能和机构建设的不完善之处也还不同程度地存在着，另外，法律执行力也尚在增强的过程中。因而，阶段性取消预售房制度安排，代之以阶段性的现房或准现房销售制度，是契合国情并可行的。阶段性取消预售房制度安排，代之以阶段性的现房或准现房销售制度，不但契合国情，并且这个政策的实施基本不存在风险。正如专家所指出的，“从当前诸多地区存量商品房已较大的基础条件来看，取消预售房制度，实行现房销售的时机和条件已成熟。中短期来看，不会因取消预售房制度而导致商住房供给短缺的局面。”{14}值得欣慰的是，近年来，现房或准现房销售的广告，已在部分大中城市显现，并有大规模化的倾向，这也就从实践维度印证了现房或准现房销售制度，的确是契合当前国情的。 
　　2. 某些条件下可保留预售房制度安排。上述的分析表明，当前需要阶段性取消预售房制度安排，对某些法制建设滞后、信用不发达的国内地区，阶段性取消预售房的制度安排，就更为必要而紧迫。不过，在当前一段时期，如果某些信用体系建设较好、政府治理体系较为完善的省市，坚持认为在该区域保留预售房制度，则需要媒体、公众舆论、法律部门和行政监管部门进行立体化监督，并加大失信惩戒的力度，让失信企业和个人深切地感受到失信所承担的成本是巨大的；另一方面，住房开发行业管理部门应制定更严格的住房开发企业资金门槛，将资金不足的开发商拒之于门外；最后，如政府机关、高校等作为法律主体，承担住房建设质量的责任，在利益相关主体各方签有书面合同的前提下，可保留预售房制度。显然，在国家信用体系和法律执行力强大有效的远期，预售房制度也就自然可普遍地实施了。 
　　五、结语 
　　上述关于商品房体制的系列改革，有利于在国内催生培育大批有国际竞争力的商住房开发商。回顾房改历程，1994年住房产业化的理念曾得到政府的体认，其时有许多开发商也雄心勃勃地期待铸造商品房精品工程，成长为有国际竞争力的商品房大企业，但是在后来，不少开发商在壮志难酬的同时，还被视为“高房价推手”，地方政府也因走扭曲式的财政增长道路而饱受微词。通过城市土地制度改革、房产税改革、财权事权对称化改革和政绩考核指标优化，乃至消费理念的引导，这一系列的政策调整和制度转型，既理顺了政府与房企的关系，也促进了商住房的理性繁荣和健康发展，特别是将催生一批有国际竞争力的品牌化强大房企，进而实现中高收入群体合理的住房需求与健康的高水平住房生产力之间的有效对接。 
　　依此理路和轨道，一个契合国情、促进商品房持续健康发展的高效率的商品房新体制，将展现在我们面前。它与契合国情的保障房新体制一起，为构建“两房协调的新住房体制”，并促进整个住房体系科学发展而开辟道路。 
　　注释： 
　　①这里的商品房，是私有的商业性住房的简称，不包括私有性的写字楼、商场、工业厂房、仓库等非住宅房屋。严格意义上， commercial housing 应被译为商住房，但是国内社会公众已习惯用“商品房”指代居住领域的商住房，故而，本文在分析阐述时也因袭业已形成的惯例，体认两者之间在诸多情境下的互指关系。另外需要交代，本文探讨的商品房或商住房，主要针对城市体系相关范畴，在必要的叙述中，才涉及到农村住房，并与之做比较分析。 
　　② 非官方数据统计，全国小产权房面积达60亿平方米，占村镇住房总量的20%。导致小产权房涌现的原因是多方面的，既有土地制度方面的因素，也有征地补偿不合理的因素，但是因大中城市房价长期高居不下，远远超出居民购房能力也有很大关系，因而，在城市政府保障房供给体系尚不完善的背景下，部分小产权房解决了部分城市居民的居住问题，有利于促进城市化健康发展，也在某种程度上减轻了城市政府的民生财负压力，因而，不能说小产权房都违法，今后处理小产权房问题，也要分类对待，特别是要通过分类解决该问题，化弊为利，或兴利除弊。参见蔡继明《小产权房应有条件“转正”》 ；《专家谈土地制度改革探索之二：小产权房应分类对待》，中国经济网，2013年9月11日：http：//www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201309/11/t20130911_1465767.shtml。 
　　③http：//www.ce.cn/cysc/fdc/fc/200909/22/t20090922_ 
　　19704851.shtml。 
　　④王朝才，等：《从源头规范地方政府土地出让行为》，《经济参考报》，2013年7月31日。 
　　⑤物业这一术语源自香港业界，是指已经建成投入使用的房屋及其配套的设备、设施、场地（含绿地）。通俗地讲，就是进入交付使用试用阶段的房地产，不包括建设开发阶段的房地产形态。因而，本文探讨的针对商业性住房的狭义的房产税，就有别于广义的房产税了。参见包宗华《住宅与房地产》，中国建筑工业出版社，2002年版，314页。
     ⑥重庆和上海针对个人房产开征房产税，是根据国务院第136次会议精神，属于征收试点，要在全国范围内开征房产税，需要制定行政法规和加强专门的房产税立法工作。党的十八届三中全会已强调，要“加快房地产税立法并适时推进改革”的政策主张。参见：《中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议文件汇编》，人民出版社，2013年11月第1版，第38页。 
　　⑦当前的状况是，2011年初沪渝房产税试点时，针对其市民新增的二套以上住房征税，存量房则免征房产税，后来两湖版开始增加对存量二套房的征税试点。但是，直至近期，全国范围内的城市房产税还未普遍征纳，且缺少一套经过充分论证科学有效的征税规则；另外，该税种普及化所面临的重要技术支撑不足，如全国个人住房信息系统未系统构建，管理体系在逐步完善过程中。所以，我们说，绝大部分地方政府没有实施对市民二套房的征税。分别参见：http：//www.sh.xinhuanet.com/2014-01/28/c_133080971.htm；http：//news.xinhuanet.com/yuqing/2012-08/21/c_123608433.htm；http：//www.ha.xinhuanet.com/house/2014-02/04/c_119210790.htm。 
　　⑧参见尹伯成、尹晨：《论房产税的基本功能》，载《现代经济探讨》2013年第9期。作者在文中指出，房产税具有多种功能，为政府开辟稳定税源是基本功能，而抑制楼市投资、投机、调节贫富差距、引导居民合理消费住房，节约土地资源等，都是从这个基本功能中派生出来的功能。 
　　⑨关于“预算外之外”收入的治理策略，可参考朱光磊《当代中国政府过程》，天津人民出版社，2008年版，231-234页。 
　　⑩1978年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平同志的重要谈话，其精神是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。1980年4月2日，邓小平同志就住宅问题再次发表重要讲话，他指出：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。” 
　　{11}参见郝大江：《基于要素适宜度视角的区域经济增长机制研究》，载《财经研究》2011年第2期。 
　　{12}包宗华：《发达国家住房管理制度》，时事出版社2001年版，第199-201页。 
　　{13}周溯源：《住的问题》，载《学习时报》，2011年9月12日。 
　　{14}程恩富：《新“房改”的未来方向》，载《人民论坛》2011年第9期。 
　　Abstract： Recently， the commodity house has yet to reverse the trend of development. Among them， because of land and real estate tax system is not perfect， and the examinational powers and responsibilities of "GDP" asymmetric structure and the pattern of land finance together， is the production area of commercial housing price is high in； Improper land finance and the concept of consumption， and prompted a luxury consumption and consumption in the field of commercial housing consumption is insufficient； And open to booking a room system， it is commercial housing transactions derived by the negative effects of consumers' rights and interests is damaged. Carry out system reform in view of the reason， should be classified， in order to build efficient new system of commercial housing， promote the sustained and healthy development of commercial housing. 
　　Key words： land finance， consumption concept， open to booking a room system， the affordable housing system， urbanization， population migration， new commercial housing system