经济适用房的权利定位及其限制探讨

三、经济适用房的权利限制
　　1.经济适用房在夫妻共同财产中的权利定位
　　2001年修正后的《婚姻法》规定了夫妻共同财产制、个人特有财产制和约定财产制三种形式，在夫妻对财产无约定或约定不明、约定不合法的情况下，法定财产制是当然适用的夫妻财产制［4］。我国关于夫妻财产实行约定优先，没有约定则实行法定共同所有制。婚姻法规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，这里“所得的财产”，按照通说，并非需要实际占有。“财产”可以是权利而非完全的所有权。但是，由于经济适用房性质的特殊性，其涉及家庭其他成员的住房保障，因此，对于经济适用房在夫妻共同财产制中的权利定位应解决以下三个方面的问题。
　　（1）就权利主体而言，按照经济适用房制度设计的初衷，其保障对象是低收入住房困难家庭即以家庭为保障对象而非个人，目前已经有城市将符合一定条件的个人纳入经济适用房的保障范围，但本文认为，从效率角度出发，单个个人的住房保障应主要通过廉租房方式予以保障。受保障人是基于身份而取得财产，故就房屋的权利主体而言，本文认为，全体家庭成员均应成为房屋的权利主体，因此在对经济适用房房屋权属进行登记时，应将全体家庭成员均登记为房屋权利人。实务中可能存在部分家庭成员未支付经济适用房价款，但本文认为经济适用房是基于家庭成员关系共同取得，在没有相反证据的情况下，可视为对其他家庭成员的赠与。而在家庭取得经济适用房后而成为该家庭成员的，不成为权利人。 

　　（2）关于夫妻之间对经济适用房权利的约定，婚姻法规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。但鉴于经济适用房的保障性及取得人身份的特定性，本文认为，夫妻之间可以对房屋未来的收益及处分权予以约定，但不得以约定方式排除对方的占有和使用权。此外，夫妻之间的约定不具有对抗第三人的效力，亦不得损害其他家庭成员的合法权利。
　　（3）关于经济适用房的离婚分割，经济适用房系基于家庭成员共同身份而取得，身份关系的消灭可导致房屋的分割。但基于经济适用房的特殊属性，未来立法对于离婚时经济适用房的分割本文仅探讨尚未取得完全产权前的分割，取得完全产权后房屋的分割与商品房并无二致。应把握以下方面：第一，如双方均不主张使用房屋的，该房屋可交由主管部门回购，就所得价款进行分割。但有其他具有完全民事行为能力的家庭成员主张继续使用的除外。第二，双方均主张使用且同意竞价取得的，应当准许，但取得房屋的一方不得排除家庭其他权利人的占有使用权。第三，一方主张房屋使用权的，可由评估机构按市场价格对房屋做出评估或竞价，使用房屋的一方给予另一方相应的补偿。第四，法院不判决房屋所有权的归属，可根据实际情况判决由当事人使用这里的使用人还应包含家庭内的其他权利人。及房屋项下的其他权利人。使用方给予另外一方补偿，但补偿的金额应考虑继续使用房屋的家庭其他成员人数所占的份额。第五，为防止以离婚为手段再次申请购买经济适用房，因此，将经济适用房的购买对象限定为以家庭为单位而非个人是必要的。
　　2.经济适用房的继承
　　我国的继承分为法定继承和遗嘱继承，关于遗赠和遗赠扶养协议，二者处分的本质相同，将在经济适用房的赠与中予以讨论。继承法规定法定继承人包括第一顺序：配偶、子女、父母和第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。经济适用房的继承，属于权利人财产的一种移转形式。本文认为，经济适用房以家庭作为保障对象，而家庭则是由夫妻关系和子女关系结成的最小的社会生产和生活的共同体，即这里的家庭成员仅仅包括配偶及其子女。为避免经济适用房权利主体的多元化以及避免经济适用房丧失保障功能，在购买人取得完全产权前，未来的立法可规定经济适用房的继承人应限于第一顺序的继承人，即配偶、子女、父母之间。如被继承人没有第一顺序法定继承人，则由主管部门予以回购，回购的价款作为普通遗产，按照相关法律规定予以继承。
　　3.经济适用房的赠与
　　基于经济适用房的社会保障功能，因此应不允许经济适用房购买人在取得房屋后任意抛弃即无偿让与其权利。经济适用房的取得系以家庭为单位取得，单个家庭成员无权将房屋赠与他人。即使全体家庭成员均一致同意将房屋赠与他人，由于该权利的取得系基于身份的特定性而取得，也为避免实践中以赠与之名行买卖之实，故本文主张经济适用房的购买人在取得完全产权前，其不能将房屋赠与第三人，但公益性赠与或由主管部门回购后赠与价款的除外。关于公民遗赠或签订遗赠扶养协议的处理，本文认为，订立该类遗嘱的公民在遗产处分时应取得该房屋的全部产权，即该房屋已经可以自由转让；在未取得全部产权前遗赠人死亡的，应认定遗嘱人无权处分，房屋可由主管部门回购，受遗赠人可获得相应价款；如存在其他权利共有人，而其他共有人不同意主管部门回购房屋，则由其他共有人按照遗赠人所享有份额对应价款向受遗赠人予以补偿。
　　4.经济适用房的抵押
　　抵押是指为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。根据目前相关法律规定，经济适用房的抵押及实行将可能导致两个方面的问题：第一，涉及抵押权实现后房屋的受让人身份，如经济适用房通过拍卖方式流转，丧失房屋的家庭将重新依靠社会救济与保障，而取得房屋的买受人一般而言不会是应予以保障的对象，这将可能违背经济适用房制度设计的初衷。此外，亦不排除购买人通过这种方式恶意将房屋变相转让，从而实现投资增值目的。第二，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，如将房屋抵押，则该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于经济适用房所使用土地为划拨土地，其制度设计初衷是为促进社会公平而对低收入住房困难家庭予以的一种福利安排。因此，在相关主体未缴纳土地出让金的情况下，土地使用权主体不能发生变更。因此，本文认为，经济适用房的权利人在未取得完全产权前，其不能将房屋用于抵押担保。
　　但是，这里却需要解决另一个问题，即由于经济适用房的购买人其本身就是低收入家庭，其很可能无力一次性支付全部房款，此外部分人群或缴纳了住房公积金，也需要用住房公积金贷款解决居住问题。根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人借款需有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。而在房屋买卖中，通行的做法是将房屋抵押给贷款人以获取贷款，这就需要经济适用房具备融资担保的功能。本文认为，经济适用房的购买人可以将房屋抵押给指定的贷款人（主管机构认可的金融机构）用于支付购房款，此外其不能用于其他目的抵押担保。此种情况下权利人实现抵押权的，如是国有土地则可按现行规定予以处理。如果是集体建设用地未来可以考虑在集体建设用地上修建经济适用房，限于本文主旨，在此不作深入探讨。，主管机关应先将房屋所占范围的土地征收为国有，而后将该经济适用房产权填补完整后房屋的取得人应补缴土地成本，即土地出让金。，按照相关法律规定予以处置。
　　5.经济适用房的出资
　　公司法第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。房屋及土地使用权为现实生活中较为常见的出资形式，但房屋或土地用于出资应符合两个方面的限制性条件：一是可以用货币估价。二是可以依法转让，即以房屋或土地出资后，出资人应向公司转移财产所有权或土地使用权。经济适用房虽然可以用货币估价，但购买人取得房屋支付的价款未包含土地价款并享受了特别的政策性优惠，故作为经济适用房的购买人，在其未取得完全产权时，其处分房屋的权能应受到限制。且经济适用房的保障性质决定了经济适用房的所有人只能是自然人而不能是法人，这亦是经济适用房出资的制度性阻碍。此外，在现行土地管理制度下，与经济适用房无法分离的土地使用权不能流转。基于此，本文认为，经济适用房仅具有保障功能而不具有投资功能，房屋的投资功能应由商品房市场予以解决。同时，由于土地权属性质的不同及取得土地的特殊方式，故购买人在取得完全产权前及土地未变更为国有出让土地前，经济适用房不能用于出资。

　　经济适用房制度作为住房保障制度的一部分，将对国民住房条件的改善产生深远影响。但鉴于其具有的特殊性，我们只有以立法形式从私法上明确界定经济适用房的权利边界，明确其物权上的定位与限制，构建经济适用房与商品房的巨大鸿沟，方能有效解决经济适用房制度在实施过程中的弊端与无奈，实现我们制度设计的初衷。
　　
　　参考文献：
　　
　　［1］ 杨遂全.比较民商法学［M］.北京：法律出版社，2007.139.
　　［2］ ［美］道格拉斯•C.诺斯.经济史中的结构与变迁［M］.上海:上海三联出版，1995.184.
　　［3］ 刘灿，等.中国的经济改革与产权制度创新研究［M］.成都：西南财经大学出版社，2007.19.
　　［4］ 杨遂全，等.婚姻家庭法新论［M］.北京：法律出版社，2003.119.