浅析集体建设用地征收补偿价格评估

【摘要】快速城市化进程中，人口向城市聚集，城市建设不断加快，导致城市可用土地日益减少。同时，国家对保护耕地的力度不断加大，地方政府越来越多的征地和拆迁在集体建设用地上进行，因此集体建设用地征收补偿价格日益得到关注。目前，国内大多数地区集体建设用地征地补偿都是依据或参照耕地征地补偿标准来确定，耕地的价值基础是农业生产率，建设用地的价值基础是区位条件，可见依据或参照耕地征地补偿标准来确定集体建设用地的征地补偿应该是有欠缺的。因此，本文通过分析集体建设用地征收价格的特点，从如何完善公示地价的制定出发，简要阐述公示地价的制定思路，分析征收评估中各种方法运用的特点，为集体建设用地征收补偿标准的制定提供借鉴。 【关键词】集体用地；征收；补偿价格评估1、集体建设用地征收价格的特点 1.1 土地所有权变更 集体土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有，土地所有权发生转移。 1.2 权利状况不同 国有土地所有权与集体土地所有权虽然都是土地所有权，但其权能却并不相等，主要表现在集体土地处分权权能的不完善。农民集体缺乏对土地的处分权，而这是土地所有权的核心权能，相伴的是有限的收益权。 1.3 法律支持程度不同 现阶段集体建设用地缺少与国有土地一样的法律地位，关于集体建设用地流转的立法也相对滞后，缺乏国家层面有力的法律支撑。 2、集体建设用地征收补偿价格评估方法运用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法评估集体建设用地征收价值时，其基本技术思路与评估国有建设用地一致，参照最新《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2014) 进行评估，同时根据集体建设用地具有的特征，分析应用各种方法时需要注意的问题： 2.1 公示地价系数修正法 若地方有公布公示地价，则可以采用公示地价系数修正法，运用此方法时需特别注意以下两个问题： a. 具体公式：平均楼面地价=（均质区片补偿公示地价± 开发程度修正值÷ 容积率）× 交通条件修正系数× 容积率修正系数×（1+ 其他个别因素修正系数之和）× 期日修正系数。b. 地价内涵为土地所有权价值，无土地年期限制，不需做年期修正。 2.2 成本逼近法 运用成本法计算土地取得成本及税费、投资利润率等需特别注意以下两个问题： a. 土地取得成本及相关税费：土地取得成本及相关税费是指集体经济组织将农用地征收为建设用地所需要付出的费用及税费