浅析集体建设用地征收补偿价格评估

，其原理与政府征收农用地补偿原理一致，取得成本可参考地区制定的农用地征收补偿标准，但征地管理费和农民养老保险资助资金不需计入土地取得成本。 b. 投资利润率、土地增值收益率：通过其他估价方法测算多个集体建设用地案例的土地所有权价值，然后统计分析集体建设用地的投资利润率、土地增值收益率。一般情况下集体建设用地的投资利润率、土地增值收益率均低于国有建设用地。 2.3 收益还原法 运用收益还原法时应注意：确定年经营费用时，应根据地区规定的集体建设用地上的物业出租及经营所需缴纳的税金及费用来确定。还原利率确定应注意与国有土地还原率的衔接，一般情况下集体建设用地土地还原率比国有建设用地稍高，同时地价内涵为土地所有权价值，无土地年期限制，土地收益年期为无限年期。 2.4 市场比较法 运用市场比较法时应注意比较案例的选取：采用集体建设用地征收补偿地价案例和集体建设用地使用权流转案例时，每一类案例的选取均需在综合分析当地历年交易案例的基础上，优先选用正常条件下的实际交易案例，不能采用历史最高或最低水平的交易案例。同时选取比较案例的内涵应该和估价内涵一致或者能修正为一致。 2.5 剩余法 运用剩余法在评估开发完成后价值、销售费用及税费等方面需特别注意以下三点： a. 开发完成后价值：根据目前法律法规对集体建设用地的限制，集体建设用地建成后基本以出租或自营的模式实现价值，不可转让，因此开发完成后价值宜采用收益还原法测算得到。 b. 销售费用及税费：由于不存在转让房地产，因此不考虑销售费用及税费。 c. 投资利润率：采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率，通过测算多个集体建设用地开发案例，然后统计分析投资利润率。由于集体建设用地在当前政策环境下，可实际操作的评估方法以及各方法中的各项参数资料的获取均受到很多限制，因此制定并公布公示地价是丰富集体建设用地征收评估的一个途经。3、集体建设用地公示地价的编制思路 3.1 技术思路 集体建设用地公示地价表现为集体建设用地均质区片补偿公示地价。所谓集体建设用地均质区片补偿公示地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据自然条件、当地经济发展水平、土地供求关系、土地区位、交通条件等因素，利用综合判定法和多因素综合评价法，划分均质区片，并采用样点法、回归分析法等方法测算均质区片补偿公示地价。通过分析不同用途公示地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，建立宗地地