城市化进程中城乡结合部农村房地产业存在的问题及对策研究

【摘要】城乡结合部位于城市和农村之间的衔接过渡地带，是连接城市和农村的桥梁。研究城市化与城市周边农村房地产业发展各自内涵和相互关系，探讨当前城市化进程中城乡结合部房地产业存在的问题，并针对这些问题，提出实现城乡结合部地产行业健康稳定发展的对策建议。 　　【关键词】城市化；城乡结合部；农村房地产 　　1 前言 　　改革开放以来，我国社会经济发生着日新月异的变化，随着城乡居民生活水平的不断提高和城市化脚步的不断提速，我国城市周边农村的房地产业蓬勃发展，农村居民的居住环境发生着革命性变化，同时由于长期以来对农村房地产业的重视不够、认识不足，农村房地产业发展还存在一系列的问题，成为建立和谐社会和环境友好型社会的瓶颈因素。因而，我国的城市化进程必须与建设社会主义新农村有机结合，走出一条城市周边农村房地产业发展的新道路。 　　城市化水平在30%-70%之间是一个国家城市化加速发展的时期。2013年我国城市人口超过6亿，城市化率接近50%，已经进入加速发展期。按照党的十八大设定的两个一百年宏伟目标，到本世纪中叶我国将达到中等发达国家水平，初步实现现代化，中国的城市化率要达到70%-80%。这意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度增长；也意味着在这35年内，中国有5.7-7.3亿农村人口被城市化，平均每年达1500多万人；更意味着每年需要至少5亿平方米的住宅建设。 　　2 城市周边农村房地产业发展存在的问题 　　2.1 该区房地产市场发育不充分 　　由于起步较晚，基础不牢，城市周边农村房地产市场化水平不高市场中介和社会服务机构发展滞后，主要表现在：融资渠道单一，对自有资金和资金周期要求高；地价评估、市场策划、销售代理机构缺乏；地方新闻媒体缺乏，且居民关注率低；供需实现的模式仍较传统，以现房销售为主，定金和预收款风险高，期房销售模式受到一定程度抵触，销售周期比较长，回款速度较慢。 　　2.2 法律监督体系不健全，监督管理难到位 　　上文提及，我国正处于社会主义初级阶段，其中一大矛盾城乡二元结构短期内难以打破，体现在土地制度上就是国有用地与集体土地管理依据的巨大差异，这就导致了城乡土地所有制之间的内在矛盾突出，社会转型期间不可避免地形成制度真空，市场主体有机会制度寻租。 　　2.3 投资建设主体不一，多种隐患交织 　　一方面，农村居民收入的不断增加，农户对改善自身居住条件的需求不断增长，造成了村集体或农民自行集资，自行