国企闲置房屋土地资产的规范化管理及盘活创收

摘要：大型国企随着企业转型“瘦身”、去社会职能化改造，很多主营业务外的相关运营已逐渐萎缩或停止，形成了土地、房屋闲置。如何对这部分资产实行规范化管理、有效利用并盘活创收，是企业管理的一个重要课题。
关键词：国企；闲置房屋土地资产；规范化管理；盘活创收
企业经营管理是一项综合性的管理工作，目标就是通过企业各个环节的合理衔接与部门间的协同合作，整合企业资源，提升企业的综合实力，建立健全长效的企业发展机制，使企业在激烈的市场竞争中具备更大的优势。在企业的发展历程中，企业管理的理念也是不断根据市场和政策环境调整和提升的，任何企业想要取得经济效益的迅速增长，都离不开管理理念的更新和实践，不断发掘新的管理模式，调节经营结构，改善管理，全面协调，资源优化配置，才可满足企业平稳发展的需求。
企业管理，从某种意义上讲也是企业开源节流的过程。大型企业尤其是国有大型企业，在长期发展过程中，由于过去在计划经济体制下运行，总会有一些与主营业务关联不大的业务范畴和资产购置。另外，随着国家多次经济政策的变革和产业结构调整，许多原来用于经营、生产的土地和房屋，因为不再承担生产经营任务而被闲置。随着近几年房地产市场的快速发展，土地资源的稀缺性进一步凸显，土地价值日益增长，成为企业重要的资产。在经济全球化、市场竞争愈发激烈的当今，随着社会主义市场经济的稳步发展，价值规律的作用愈加体现，市场机制也在不断地完善。企业在风险与机遇并存的环境下，遵循优胜劣汰的经济法则，需要不断调整深化主营业务，精干主业，提高企业的核心竞争力，而对附属业务和分支机构进行资源的再次配置和整合。其中，房屋土地的价值比重较大，因此更要谨慎处置、规范管理，防止资源贬值或流失。另外，企业还要积极开拓资产盘活创收的渠道，减少房屋土地的闲置率，为企业创造效益，为主营业务和生产经营提供资源支持。
规范化管理闲置房屋土地资产，谨防国有资产流失
因为以往的一些陈旧落后的生产经营管理模式和历史遗留问题，很多企业主营业务以外的社会化管理职能或附属业务逐渐萎缩以后，正在使用或闲置的土地房屋并没有理清权属。比如，大型企业土地房屋有很多情况，有属于上属集团或公司没有进行变更的，有企业改制时土地房屋权属没有进行变更，而原企业实体己注销的，有建立合作公司或直属企业时，土地房屋实际交付对方使用而权属问题未做规范化登记或处理，等等。这些实际问题是普遍存在的，严重影响了企业的发展。随着房地产价值不断增长，如何加强对闲置土地房屋资产的管理，避免高值资产的浪费，成为企业创造效益的一个重要课题。实现对这部分资产的合理经营，将成为提高企业资产运营效益的有效途径。必须深层次挖掘研究解决的方法和措施，防止企业资产、国有资产流失，优化升级企业结构，提高企业管理的水平，加强房地产资源的合理配置和利用，增加企业效益。
1．理顺隶属关系，做到财产明晰
对历史遗留的房屋地产权属问题，首先要做的就是进行全面彻底的清理核查。对一些有着悠久经营历史的大型国企而言，由于以往政策上的优势，取得土地的成本与其他性质的企业相比，普遍较为低廉。因此在很长一段时期内，国企往往并不注重这一方面的资源利用与开发。但随着土地资源价值不断提高，土地房产的经营战略性地位日益显现出来，在企业内部优化资产结构、多渠道开发土地房屋资产的利用价值已经被越来越多企业提上日程。要利用就要先摸清家底，有多少是地证房证齐全准确可以直接利用或出租出售的，有多少是权利人不统一或变更权属名称滞后的，又有多少存在隶属关系或包含关系未做规范处理的，都要逐一排查核实。针对核实的数据资料，参照现阶段变更权属或登记权属的规定，按不同的情况将相关资产归类分档，总结有共性的问题集中解决，遇到特殊性的问题单独处理。年代久远、缺少政策依据或批准公文的，及时寻找查询相关证据，积极与政府协商接洽。建立统一的电子档案和纸质档案，详细记录每一项房屋地产的相关信息，做到有依有据、一目了然、关系明确．详尽可靠。在核实梳理的同时，还要同步建立或更新企业土地房屋产权管理制度，明晰产权关系。规范企业产权登记程序，在企业内部，对土地房屋资产建立长效的登记和动态监控制度，对进入企业房屋土地管理部门的资产，进行规范化的资产登记和流转记录，实行土地房产资产增加或减少的报批规范化核审流程和监督制度。
2．统一管理，专门管理，专业管理
闲置的房屋土地，要设置独立的职能部门统一管理，直线负责，避免多部门交叉、权责不清。在各部门清产核资整合交接时，要做好实地考察和验收，房屋土地的证件资料要进行核查盘点，以防少报漏报、资产流失。所有资料要在交接过程中体现资产转移程序，做到步步存证、详尽全面、有据可查、责任明确。
对房屋土地的管理部门，在明确职责范围的同时，要避免或尽量减少与其他部门的业务交叉，专管专驻，由公司负责人直线管理，防止出现利益冲突，影响管理效果。
对房屋土地的管理要执行规范化、专业化的管理模式，定期对资产管理人员进行土地房屋管理方面的专业化培训，定期关注国家地方相关法律法规的动态，定期与政府部门进行专业方面的业务交流。