国企闲置房屋土地资产的规范化管理及盘活创收

3．交接过程对接严密，合法合规
在闲置房屋地产进入专门管理部门管理之前，要与原使用单位或部门按照逐步移交、区别对待、吸收合并的步骤进行规范交接。资料数据要与实际房屋土地做到账实相符，对接过程要合法合规、公开透明、步骤严密，防止出现瞒报、漏报、错报情况发生。对每一项房屋、土地都要建立完整的信息档案，按房产证、地产证载明的权利人分门别类归档，待后期进一步处置。
4．定期对资产账目所列土地房屋进行实地排查巡检
对纳入土地房屋资产管理部门的资产，专业管理人员要定期对资产账目所列的土地房屋进行巡检，实地排查土地房屋的使用情况，防止违规私用、占用的问题发生。另外，对房屋的老化破损问题、土地的围护状态问题等，要及时掌握信息、及时维护修缮，防止资产破损贬值。
5．建立企业内部土地房屋资产审计制度，建立有效监督机制
企业内部的资产审计，主要是对企业经营中各生产要素的利用与耗损、经营成果的增减进行审计。涉及房屋地产方面，通过严格规范的审计，可以发现土地房屋资产在企业运营中存在的问题，加大对相关经营管理者的监督力度，保护企业房屋土地资产的完整性和保值性。
盘活闲置土地房屋资产，多渠道开发利用
在认真对企业掌管的土地房屋进行清产核资、摸清家底的基础上，需要进一步理顺企业资产权属，修正以往由于一些企业在操作中不规范而造成的名义权利人与实际权利人不符的问题。这是一个漫长复杂的过程，同时又是亟待解决的重中之重。之后，要设立盘活创收目标，并由企业主管部门与企业签订资产经营目标责任状，建立长效创收机制。
1．确认权属后，对土地进行出租、出售或转让
企业内部土地房屋资产的经营，首先要着手对企业内部土地房屋资产利用状况的调整，在保证主营业务或生产不受影响的前提下，提高土地房屋资产的综合利用率。最大限度地挖掘资产潜力，拓宽利用渠道，减少土地相关成本费，增加土地房屋资产的利用价值。
企业的土地有划拨、出让、买卖等来源，审批用途多种多样，有工业、商业、服务业、娱乐业、生产、住宅等，这些情况决定了土地资产在盘活利用时不可任意为之，必须符合国家的相关法律法规。
国有出让土地要支付土地的出让金，而国家划拨取得的土地一般是无偿使用。国有出让土地可根据企业需要自由的转让，但国有划拨土地想要转让就必须经上级部门批准。划拨土地的转让要补地价款，也就是土地划拨时没有收取的出让费。至于与其他企业之间买卖取得的土地，可自由买卖。
对外出租还要注意土地可出让的年限，要以证载日期测算。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限按照土地用途确定，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
2．按房屋审批用途，进行合作经营或改用途租赁
土地的审批用途多种多样，房屋审批的用途涵盖的范围更加广泛，特别是历史较长、规模较大的国有企业，经历了以往的“企业办社会”阶段，积累了大量的非经营性资产，房屋资产中除工业商业等主营业务用途，还有泵房、排渣厂、变电所、配电室、办公楼、车间、营业所、加油站、液化站、印刷厂、招待所、学校、俱乐部、医院、幼儿园、花园、宿舍等等这些按辅助用途批准建造的房屋。加之粗放式的管理，导致企业资源配置不合理，竞争力弱，资产质量下降。要想盘活资产，提高企业收益，就要对非经营性资产进行剥离和寻求挖潜创效的渠道。
对与主营业务关联比较紧密的房屋资产，要积极寻求合作机会，争取达到“共赢”的目标。对工业用地及附属房屋，要根据生产经营的特点建设或改造生产厂房与配套服务用房，尽量多形式利用以节约土地。对需求进行合理测算，以确定利用规模及同步创收的可行性，例如，泵房、排渣厂、变电所、配电室、加油站、液化站等，生产经营中时常存在资源无法饱和利用、设施时有闲置、管理成本高的问题。与关联企业共同使用或在保障自用的条件下授权合作方经营管理，消化部分多余产能、增加经济效益，是不错的选择。
对与主营业务关联不大、专门建造且具备特殊用途的房屋资产，可整体对外出租或转让。例如，学校、俱乐部、医院、幼儿园、花园、印刷厂等，可与政府协商接洽，通过政府、企业、专业市场领域的协作努力，建立三位一体的处置方案和模式，使这部分剥离后的房屋资产得以物尽其用，再次走上良性发展的轨道。
对因辅助生产建造而今因搬迁改址等原因闲置的房屋资产，可选择分割出租、改用途出租或出让。例如，办公楼可分割出租变成写字楼，车间可改为仓库，营业所可改为商店，招待所可改为旅馆，食堂可改为餐馆等。
规范盘活创收行为，让闲置土地房屋资产创造新价值
闲置土地房屋资产的处置，从某种意义上讲，属于对企业非经营性资产的剥离。这些资产曾经为企业自身的经营承担服务，也曾经承担社会管理职能和服务社会职能。如何让其重新物尽其用的创造价值，是关系到企业发展的重要课题。既要引进先进的企业经营管理理念，避免决策上的失误；更要按照严格的组织程序办事，加强实践中的管理，对资产盘活项目的引进和开发，做好充分的调查和科学的论证。
在盘活创收的过程中，一定要密切关注土地房屋等资产的批准使用年限，对土地及其附属的建筑物定期进行排查评估，按相关设计规定和特点加强日常保养和修缮维护，确保土地房屋资产的保值性和完整性。根据盘活过程中的使用功能的变化，及时调整土地区域划分或房屋内部的空间布局，使土地及房屋一直处于良好的使用状态之中，以延长其经济寿命，增加使用周期。
在盘活创收的过程中，防止企业资产特别是国有资产流失，同样需要格外引起重视。防止对土地房屋资产高值低估或不进行评估就草率低价入股；防止在合股组建企业的过程中，对土地、房产等高额资产按原购买价格进行评估，而有意无意忽略其市场升值，仅仅按原值折合入股等等。要建立完善的企业内部审计制度，对土地房产盘活创收中的各个主要环节及创收成果进行严格而规范的审计，及时发现和纠正资产在运营中出现的错误和偏差，加大对各个环节的监督力度，确保盘活创收行为的规范和企业资产的安全。
在当今的企业管理中，要保障企业长期良性发展，必然离不开对资产规范化的管理和物尽其用的资源配置。闲置土地房屋的盘活创收，无论采取何种处置方式，资产重组、对外出租、合作经营、产权转让还是托管经营，都需要在完整而系统的经济管理体系下，系统而规范地进行管理和盘活处置，从而为企业创造更大的利益，进而推动企业发展。