价值链在房地产开发企业管理信息系统中的应用

摘 要：价值链是构建企业管理信息系统的常用分析工具之一。基于价值链理论，探讨了房地产开发企业价值链及其价值活动，从战略规划、设计开发和运行评价等3 个角度构建了房地产开发企业管理信息系统的基本框架，并阐述了价值链理论在 3 个不同阶段中的应用内容，即价值链整合、价值链分析和价值链会计。通过引入价值链的思想，房地产开发企业管理信息系统聚焦于能够带来客户价值提升的核心活动，最大程度提高信息资源在企业中的有效利用，使房地产开发企业从中获得成本领先和差异化等方面的竞争优势。

关键词：价值链；价值活动；价值链整合；价值链分析；价值链会计；房地产开发企业；管理信息系统

近年来，随着市场竞争的加剧和产业整合速度的加快，中国房地产开发企业在高速发展过程中已逐步从粗放开发阶段进入到精细运营阶段，并且有大量的房地产开发企业已经完成了由本地化向区域化乃至全国化的过渡。在这一背景下，房地产开发企业（集团）面临着来自于业务和管理两个维度的竞争压力，具体表现为以下几个方面：一是经营模式的转变。跨地域多项目的管控难度加大，导致企业管理成本与风险均大幅上升；二是产品与营销方式的创新。自有产品体系的缺失，同质化现象严重，大多数企业拘泥于传统营销手段，营销成本大，而实际回报并不明显；三是集团化管理模式与决策机制。对于房地产开发集团来说，集团与项目公司的分授权关系、不同部门之间的协作、集团资源整合分配及投资决策效率已成为管理中的难题。可见，房地产开发企业正面临来自于内部和外部的双重考验，这对现有的经营管理水平提出了更高的要求。基于此，房地产开发企业管理信息系统的建设能够提供系统性的组织运营平台，整合采购、设计、销售、开发和财务等各环节的信息资源，并最终帮助房地产开发企业提升其内部运营效率，创造更高的客户价值。价值链理论是企业竞争优势的基本分析工具之一，广泛应用于企业战略管理、业务流程重组以及管理信息系统的建设[1，2]。国内外研究主要利用价值链的理论对房地产开发业务流程进行分析，并集中于企业核心竞争力和战略管理等方面[3~5]，而针对管理信息系统方面的应用研究相对匮乏。 Hinton 和Tao[6]运用价值链分析法探讨了管理信息系统为房地产开发企业带来的竞争优势，并以中国 5 家上市的房地产开发企业为例开展了案例研究。樊海云[7]对企业信息化以及管理信息系统建设进行了全面概括，应用价值链理论对房地产开发企业的管理信息系统进行了总体规划。目前，中国房地产开发企业正处于信息化建设的关键时期，而价值链在房地产开发企业管理信息系统中的应用研究较为有限。因此，有必要从价值链理论出发，结合房地产开发流程特点构建适用于中国房地产开发企业的管理信息系统，从而丰富已有的管理信息系统研究内容，进一步拓宽价值链理论的应用领域。

1 房地产开发企业管理信息系统发展现状

管理信息系统（Management Information System， MIS）是一个以人为主导，利用计算机硬件、软件、网络通信设备以及其他办公设备进行信息的收集、传输、加工、储存、更新和维护，以企业战略竞优、提高效率为目的，支持企业高层决策、中层控制、基层运作的集成化人机系统[8]。经过数十年的发展，管理信息系统已演变成极为广泛的概念，从最早的数据处理系统，发展成由各种功能子系统集成的一体化系统。由于中国房地产业起步较晚，企业管理信息系统的建设在整体上较为滞后。大多数房地产开发企业普遍缺乏信息化意识，大量工作依靠手工完成，缺乏有效的管理信息系统支撑企业管理和业务运作，进而导致成本增加、效率低下、决策失误等问题时有发生。近5 年来，一些大型房地产开发企业（集团）先后建立了财务管理、人力资源管理、客户关系管理等管理信息系统，如万科、中海、金地等企业，但其中也存在不少问题，如系统集成度较低、信息孤岛等，这极大阻碍了企业内部的信息传递和资源配置效率。具体来看，房地产开发企业管理信息系统的发展现状可概括为：（1）缺少统一规划的企业级信息管理平台，总公司和项目分公司以及各专业部门之间的信息不对称，信息资源缺乏共享。（2）房地产开发项目信息化程度低，手工操作多，严重依赖纸面报告，企业管理者很难实时掌控项目成本、资金和工期等方面的信息。（3）由于重要信息的滞后，企业管理层的决策制定往往不够科学，普遍存在“拍脑袋”决策等现象。（4）缺乏对企业和项目管理过程中知识资源的积累、分享和再利用，造成大量组织过程资产的流失和浪费。

2 房地产开发企业的价值链及价值活动

价值链（Value Chain）理论认为，价值链是由各个互不相同而又相互关联的价值创造活动按照特定方式联结而成的链条，价值链之间的差异形成企业竞争优势的源泉。根据Porter 和Millar 的价值链分析框架[1]，企业的价值活动可分为主要活动和支持活动两大类：主要活动包括产品有形生产、销售、移交给买方以及后续的售后支持服务等各种活动，可以简单概括为进货物流、生产作业、发货物流、市场销售、售后服务；支持活动指的是那些用来辅助主要活动的活动，包括采购、技术开发、人力资源以及各种公司范围的管理职能。综合已有的研究[4，7]，图1 展示了房地产开发企业的价值链及价值活动，其中，主要活动可分为筹资、土地拓展、规划设计、建设施工、营销管理和客户服务等6 个环节，支持活动则包括企业基础设施、人力资源、技术开发和采购等4 部分。

在房地产开发价值链的主要活动中，资金和土地是进行房地产开发的前提条件，而且是房地产企业的战略性资源；规划设计和建筑施工是房地产开发企业的生产阶段，也是房地产价值转化的重要环节；营销管理和客户服务是创造客户价值的最终阶段，是实现企业销售利润的关键环节。在价值链的支持活动方面，企业基础设施包括组织结构、管理制度、企业文化、财务、法律等要素；人力资源包括人员的招聘、培训、开发、考核、薪酬等管理活动；技术开发活动包括规划设计技术、新材料、新技术、营销技术的开发；采购活动包括土地使用权的获取、规划方案的选择、工程招标、工程物资购买和工程设备购置和租赁[5]。图 2 进一步描述了房地产开发企业所处的外部价值链。房地产开发企业价值链本质上是联接土地市场、设计单位、监理公司、施工企业、建材供应商、广告策划公司、销售代理、客户、物业管理公司等一系列价值活动的集合，从而实现从土地到房屋的价值转化和价值实现。可见，在外部价值链上，房地产开发企业是核心企业，通过整合上下游的资源，使各企业或部门形成一个协作平台，从而实现整个价值链的利益最大化。