浅谈商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响

深刻： 　　（一）基于预售资金监管模式上对房地产投资乘数的影响 　　当前房地产开发商基本都会将商品房预售资金作为其整体开发运作资金的重要组成部门，为了实现经济市场多项目扩展经营战略，引发房地产投资的乘数扩展效用，其预售资金就起到了关键性基础资金作用，而引入资金监管模式后，被开发商调用的商品房项目预售资金自由度就会降低，从而影响其滚动开发投资效用。例如，如果某个房地产市场，其房地产开发与房地产投资量保持均衡，并且所有项目都能够按照预售方式出售，不断进行滚动开发和批租土地的投资模式，且其投资资金假设都来源于预售回收资金，在不考虑其他自筹资金和银行贷款的模式下，并设定预售项目能够完工的最低余额，按照房地产开发项目预售收入的基本函数公式、滚动开发投资效益等相关数学公式计算分析可以得出，如果预售资金监管额度保持固定，其滚动开发计划投资乘数就取决于新增的可自由使用的预售资金额，而一旦引入监管函数，再考量其滚动开发计划投资乘数，就可以发现预售收入与监管资金额呈正比，而被监管的资金额极有可能超过预售项目完工所需的最低资金额，也就是说计划投资支出会有部分被监管吸收，使得滚动开发投资乘数降低，房地产开发规模和市场效率也会相应减少。最终经过实验分析计算可以得出：监管部门提高预售资金监管率，开发商可支配预售资金额和滚动开发计划投资乘数就都会降低，因此监管部门就必须要科学调整其监管政策和其预售资金监管率。 　　（二）基于四象限模型基础上分析对市场效率传导的影响 　　如果按照上文假定，其四象限模型就如下： 　　在第I象限里，可用预收款使用自由度为e，购房利益保证度为G，开发商诚信度为f，可以很明显看出购房利益取决于监管程度和开发商诚信度，因此如果f一定，监管越严，其购房利益保证就越高，反之则月底。因此如果适当降低监管度，在提高开发商诚信度的情况下，购房者也能获得同样的利益保证。根据同样的推理计算方式，第II象限则可以看出购房者利益保证度越高，预售款使用自由度就越低，其引发的投资增益也越小，房地产开发规模增幅也越小，在开发项目预售款总额不变时，监管越宽，开发规模增量越大。第III象限则能看出土地市场收益与其活跃度成正比，也就是说房地产开发规模与土地批租规模增量成正比。第IV象限里面土地批租规模增量与监管度是间接传导的关系，按照前面三个象限分析结果综合来看，就可以总结出资金监管越宽，其传导后土地批租规模增