浅议我国高房价的原因及解决措施

　　　　摘要：近年来，我国商品房价格快速增长，即使在经历了2008年金融危机之后，房价依然居高不下，特别是北上广深等一线大城市，房价已经大大的超过了普通工薪阶层可以支付的水平。虽然国家不断加大了宏观调控的力度，试图用各种政策措施使房价回归正道，今年更是出台了新的国五条政策，但是房价依然没有回落的趋势。本文将从土地成本，需求旺盛，房地产税收，通货膨胀，住房抵押贷款等方面揭高房价的原因，并且从控制土地价格，保障性住房建设，房地产税收改革，缩小地区经济发展不均衡，适当紧缩的货币政策等五个方面探讨解决的措施。
　　关键词：高房价；地价；需求旺盛；税收
　　自古以来，所谓衣食住行，住房问题一直都是人们关注的焦点，怎样解决好住房问题，是关乎民生的大事。然而近年来，虽然国家一直在对房价进行调控，但是房价不仅没有降低的趋势，反而越调控越增长，大大的危害了普通民众的福利水平。那么到底推高房价或者说造成高房价的原因到底有哪些呢？回答好这个问题将有利于我们采取更加有利的措施控制房价，使其恢复到正常的价格。经分析，我国高房价的原因主要有以下几个方面：
　　1.土地成本上升推高房价
　　1.1 土地供应不足
　　土地是一种非常有限的资源，再者土地有着农业用地，建设用地等用途，除去不能作为建设用地的沙漠，海洋，湖泊等面积，我国建设用地中能用于住宅商品房用地的面积更是少之又少。特别是随着中国经济的不断发展，城市建设的不断进步，各种设施越来越完善，而能用于住宅商品房建设的面积越来越少。诸多城市，特别是各大城市近年来土地供应量明显不足，当市区都高楼林立时，很难有新的土地可以用于开发，并且建筑的损耗过程非常的长，在短时期内不会有土地重新进入市场。因此，我国土地的供应近年来都严重不足，而且呈现出一种逐渐减少的态势。各种数据也证明了我国土地供应不足的事实。从1999年到2008年，我国房地产企业一共购买土地面积为31.3亿平方米，2008年全国城镇人口为6.07亿，其中住宅只占房地产企业建造房屋的81.3%，也就是说这十年中，房地产公司购买的住宅用地，全国仅为人均4.1平方米。由土地的供求关系可知，土地的供应不足，而需求的逐年上升将使得土地价格在一个较高的水平平衡。地价的上升直接导致了开发商成本的增加，这部分成本最终在购房者身上得到弥补，从而造成了高房价。在2004年到2008年间，我国土地购置量基本没有增加，在此期间，我国商品房住宅单价平均上涨了8.2%，而我国房地产企业土地购置量年均减少0.3%。如此可见，土地供应量的多少将对商品房住宅的价格产生巨大的影响，在大城市土地的供应不足，则房价增长迅猛，而在土地供应相对充足的城市，房价增长则比较缓慢。
　　1.2 地方政府的土地财政制度
　　早些年，各地方政府的土地财政政策虽然取得了一定的积极作用，在不增加税收的情况下，增加了政府的收入，促进了经济的发展，但其带来的危害也是显而易见的，更是造成高地价，高房价的因素之一。绝大多数地方政府缺乏实体经济产业的支撑，不能从税收中获得足够的收入，于是把目光转向一次性地靠出卖有限的土地资源来获得财政收入。统计资料显示，靠出让土地获得的收入占地方政府财政收入的比重非常的大。在土地财政制度下，土地以公开拍卖的形式转让，政府必当秉行出价最高的人获得土地的原则，因此地王的记录得以不断地刷新，从而也推高了房价。地价的高低直接关系到地方政府的收入情况，关乎他们的切身利益，所以控制地价和房价的措施将违背他们自身的利益，那些宏观调控政策也难以得到地方政府的大力实施。
　　2.旺盛的需求
　　2.1 刚性需求
　　所谓刚性需求，是指某种商品的需求的价格弹性很小，当价格增加时，对该商品的需求减少的比例较小，而当价格减少时，对该商品的需求增加的比例也较小。我国是世界上人口最多的国家，人口所带来的压力不仅体现在就业，基础设施，交通等方面，更是给住房带来了巨大的压力，这就导致了我国对商品房住宅的刚性需求较大。特别是改革开放以来，随着城市经济的不断发展，越来越多的农村剩余劳动力，知识青年进入到城市中去，他们要在城市中安家落户，使得城市中商品房住宅的刚性需求很高。再者在商品房盛行之前，房屋都是靠单位统一分配，户均所占有的面积均不大，而且设施等都已经很陈旧落后，这一批房屋的户主也应当有很强的改善住房条件的愿望，无疑又增加了住宅的刚性需求。中国目前的城市化率大约为46.6%，而且以每年0.8%到1%的速率增长，而发达国家的城市化率在80%以上，可以预见在未来，我国的城市化率将朝着发达国家的水平快速增长，这样一来，会有越来越多的人涌入城市。特别是东部沿海一带，人口密度将发到一个高峰，商品房住宅的刚性需求将维持在一个很高的位置。再从人口的角度来分析，处在第三次生育高峰上的80后，都已经达到适婚年龄，随着他们结婚买房， 对住宅的需求量也很大。房屋每年的开发量有限，而刚性需求一直很旺盛，这使得房价居高不下，以挤压出一部分对价格更敏感的消费者以维持房地产市场的平衡。
　　2.2 投资性需求
　　房屋作为一种不动产，作为资产的一种，不仅具有其居住使用功能，更具有增值保值的功能，这使得购买房屋除了自住以外拥有投资的性质。在中国，其他的投资渠道尚不完善的基础上，投资房地产无疑成为了一种较为稳妥的，可以获得较高的稳定性收益的投资方式。近年来，我国的通货膨胀率较高，人们觉得把钱存在银行越来越难以抵御通货膨胀的影响，而又没有其他投资方式，投资房地产成为了最好的选择。房价的连续增长也让人们对房地产市场有一个看涨的预期，人们愿意把钱用于购买住宅，以获得租金收入或者涨价后卖出。在三四线小城市，这种情况更加的明显，有的家庭甚至人均拥有1到2套房屋，除了一套用于居住外，其他的都用于投资。在如此高的投资需求下，虽然有的地方房屋住宅的空置率已经很高，但是房地产市场也呈现出一种供不应求的态势，跟刚性需求一起推高了房价。