试论商品房预售合同备案登记与预告登记
合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”这一会议纪要明确了司法部门对商品房预售合同备案登记效力的态度,即其不具有物权性质,不能够对抗善意第三人。经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。
(二)商品发预售合同备案登记制度设立的意义
从法律规定看,预售合同登记备案制度的立法目的并不明确。但根据法条规定中采用的“备案登记”一词,可以推断进行预售合同登记的是要便于主管部门将预售合同记录在案从而掌握情况。尽管上位立法并未明确该制度的立法目的,但在一些相应的政策法规中有所提及,例如《海口市住房和城乡建设局关于实行商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》就明确了进行商品房买卖合同备案确认的目的是“为进一步规范商品房销售行为,维护商品房买卖双方的合法权益,提高商品房交易信息的透明度、促进房地产市场平稳健康发展”。
结合相关的法律法规关于预售合同登记备案制度的效力,我们可以看出,对商品房预售合同进行登记备案的制度设立目的主要是出于行政机关对商品房交易的管理监督的需要。通过设立该制度,让政府了解掌握商品房预售的相关情况。
综合分析关于预售合同登记备案的相关法律法规及有些地方的立法、政策,该制度在一定程度上可以阻止预售方一房二卖,保护买受方的合同权益。例如海口市的相关政策要求,“签订商品房买卖合同的房屋,要凭已经备案确认的《海口市商品房买卖合同》办理预告登记、房屋抵押权登记、房屋权属登记等业务”。同时海南省《住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》也要求,“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的,房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。”这在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策,如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人,第三人将无法办理房屋权属登记,从而无法真正取得房屋的产权。
但事实上,受到这一制度自身效力的限制,预售合同登记备案制度在保护预售合同当事人的权利这一问题上基本发挥不了任何功能。在实务中,就存在预售方与甲签订了商品房预售合同并进行登记备案,之后又与乙签订商品房买卖合同并且让乙入住该房屋。在这种情况下,根据相关规定,特别是最高院的会议纪要,首先应保护乙的权利,则此时甲只能向预售方主张违约责任。对于甲而言,预售合同登记基本上起不到保护其权利的