试论商品房预售合同备案登记与预告登记

在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记，在实务中，存在着一些买受方混淆这二者的情况。
　　（一）二者的区别
　　首先，二者的性质不同。商品房预售合同登记备案属于公法调整的范畴，是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，是国家运用公权力对市场进行宏观调控、监督管理的一种举措。而对于预告登记，尽管其性质在学理上仍存有争议，但对于其属于私法范畴的制度这是毫无疑义的。
　　其次，二者的效力不同。商品房预售合同登记备案是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，只是确认、记录合同的存在，对合同本身的民事效力不产生任何影响，也不具有公示公信力，不产生对抗第三人的效力。而从法律的规定可以看出，预告登记制度非常明确保护登记权利人的债权请求权，使登记权利人的请求权具有物权性质的排他效力，能够对抗第三人。即能够有效的阻却登记权利人以外的其他人对登记房屋进行处分，基本可以保证权利人预期的物权能够得以实现。
　　再次，是否强制不同。如前所述，商品房预售合同登记属于公法调整范畴，相应的，进行合同登记是预售方的必须要履行的具有行政意义的义务。而商品房预告登记是当事人对自己民事权利的一种保护措施，一般可由当事人选择适用。尽管有些地方为了规范房地产交易秩序，公权力延伸到这一领域，出台了相关政策要求预售方应该进行预告登记，例如《海口市房产管理局关于预购商品房屋预告登记有关问题的通知》（海房字（2007）132号文）有规定预售人除了应该将预售合同进行网上即时备案外，还应在合同签订之日起30日内申请预告登记。但是，上位法规并没有关于预告登记的强制性规定，这些政策也不能从根本上改变当事人进行预告登记的自愿自主性。
　　（二）商品房预售合同登记制度与预告登记制度的衔接
　　建设部2008年7月起施行的《房屋登记办法》第70条规定，申请预购商品房预告登记应提交的材料中，包含了已登记备案的商品房预售合同。这实际上就是要求进行预告登记的前提是对预售合同进行备案登记。

　　四、完善商品房预售合同登记制度与预告登记制度

　　在法律实务操作中，应该区分出这两种登记制度的功能，根据预售合同登记备案制度的制定初衷，明确其立法价值，充分发挥其作用。尤其是应该让购房者充分知晓这两种制度的区别。这两种制度在商品房预售阶段并存，虽然是发挥着不同的功能，而且也共同起着维护商品房交易市场秩序的作用，但是事实上，如前所述，由于购房者并不了解相关的法律