我国公共住房建设融资模式创新路径选择

　　（6）
　　其中，代表金融机构预期过去采取信誉低的行动的融资平台今后仍采取信誉低的行动的概率，。代表金融机构预期过去采取信誉高的行动的融资平台今后采取信誉低的行动的概率，。我们假设有，这说明采取不提供足额抵押品行为的融资平台比采取提供足额抵押品行为的融资平台更倾向于采取信誉低的行动。
　　对公式（6）求解可得（求解方法同上）：
　　（7）
　　公式（7）显示，如果融资平台持续采取信誉低的行动时，金融机构预期其属于信誉低类型的信念在上升，在时，。根据前文假设，当时，（7）式右边的分母趋向于0，此时便趋向于1。由此可见，在长期内金融机构将作出融资平台属于信誉低类型的判断。
　　将式（7）代入式（3）中，我们可以得到金融机构提供不足额贷款的时机：
　　（8）
　　公式（8）显示，若，金融机构预期融资平台属于信誉高类型，虽然目前其采取信誉低的行动，它仍然采取对融资平台提供足额贷款支持的行动；若，金融机构预期融资平台属于信誉低的类型，其将采取较低的金融支持的行动。
　　2.4 结论
　　本文在一个双方信息不对称的框架下分析了公共住房融资过程中金融机构和融资平台的战略选择。我们认为在单重博弈中，博弈主体行动的均衡解取决于彼此对对方类型的判断，此时（采取信誉低的行为，信贷支持力度低）是单重博弈的一个均衡解。该均衡解表明，当金融机构判断政府财政负担低的概率较低时，没有足够抵押品的公共住房融资平台将很难获得足额的贷款。
　　在多重博弈中双方将根据对方过去的行动来更新自己的信念，并影响参与人的后续行动。如果金融机构预期市场不景气的信念较高，将采取降低对融资平台贷款规模的行动，融资平台在此时预期将很难得到金融机构贷款，于是调整自己的行动，提高自己的资信等级；如果金融机构预期融资平台属于信誉低的类型，它将采取降低对融资平台信贷支持的行动。
　　上述结论不仅为构建弥补抵押品不足的产权导向型融资模式提供了理论基础，同时其政策含义是，在政府财政负担较重的背景下，弥补抵押品不足的产权导向型融资模式是公共住房建设融资模式创新的一个重要路径选择。
　　3 公共住房建设融资模式创新路径选择
　　本文的理论分析表明，公共住房建设融资模式创新路径的一个重要方向是构建弥补抵押品不足的产权导向型融资模式。该创新模式有三个关键点：一是公共住房类型是出租型公共住房；二是公共住房产权清晰化；三是公共住房产权可用作贷款抵押品。下面对上面关键点做进一步解释。
　　3.1 公共住房建设融资创新模式覆盖的住房类型
　　这里主要涉及第一个关键点。对第一个关键点而言，如果不把公共住房类型给出限定，就会把出售型公共住房包括在内，正如本文前面所谈及的，出售型公共住房建设融资难度较低，只要政府给出一定利润空间，其融资需求是可以得到满足的。因此，公共住房建设融资创新模式覆盖的住房类型不可能是出售型公共住房。
　　共有产权类型住房虽然可以采取“租售并举”的方式分配给低收入家庭，也可以采用金融机构贷款的方式获得建设资金，从而获得充足的建设资金，提供更多的廉租房，甚至还能获得一定的收益，但这一模式的实行将导致廉租房趋同于经济适用房，从而丧失了中央政府推行廉租房制度的初衷——与经济适用住房制度一起成为解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分（王琨、郑荣跃，2010）。由此可见，共有产权住房在推行过程中与出售型公共住房具有类似的特征，该住房类型不属于我们鼓励建设的出租型公共住房类型。因此，公共住房建设融资创新模式覆盖的住房类型不包括共有产权住房。鉴于上述分析，我们提出公共住房建设融资创新模式覆盖的住房类型只能是出租型公共住房。
　　3.2 公共住房产权归属及其对金融机构贷款的影响
　　这主要涉及后面两个关键点。由于出租型公共住房具有显著的公共品特征，其建设资金出资方为地方政府或者公共住房融资平台。即使通过金融机构贷款获得建设资金，其还款资金也来源于地方财政，因此出租型公共住房的所有权归出资方所有。目前，该类型住房的大规模建设已经给地方政府带来了巨大的财政负担。例如，六盘水作为西部欠发达地区，在中央和省、市各级部门的关心下，保障性住房项目建设规模不断扩大，整体工作稳步推进，并取得了相应的成绩。但其建设公共住房的任务仍然很重。在廉租房建设方面，2011年国家下达新增廉租住房任务14291套71.455万平方米，计划投资80956万元，中央投资补助资金到位35302.5万元，获省级调剂补助资金6934.87万元，获省级补助资金6934.9万元。地方应配套资金45653.5万元，地方配套资金到位9198万元。在公共租赁住房建设方面，2011年全市公共租赁住房建设任务2200套，共获中央补助资金4233万元。2011年全市公共租赁住房和廉租住房计划总投资约11.6亿元。现中央、省级补助到位资金、县（区、特区）落实资金6.24亿元，资金缺口5.36亿元，其中仅公共租赁住房资金缺口3.03亿元。该案例很具有区域代表性，这表明出租型公共住房建设过程中相当大的一部分资金需要通过金融机构融资。
　　出租型公共住房通过金融机构进行融资时，其还款来源和抵押品担保存在较大的问题。在还款来源方面，地方财政预算内安排、每年提取土地出让净收益的10%、住房公积金增值收益中的部分、一级土地开发的增值收益、廉租住房和公共租赁房配建指标中的异地建设资金、经济适用住房上市交易时退还的补贴资金和增值中的政府分成部分等资金作为信贷融资的还款来源。然而，在这些资金来源中，土地出让金收入、一级土地开发增值收益具有较大的波动性，其它还款来源，如经济适用房上市交易时退还的补贴资金和增值中的政府分成部分都随着住宅市场变化而呈现较大波动。因此，在现有的出租型公共住房的金融机构贷款模式中，地方政府下属企业或公共住房建设融资平台面临着较大的还款风险。另外，虽然现行的政策允许公共租赁住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，但在项目建成并有中低收入家庭入住后，如果该项目贷款出现违约，商业银行对该住宅项目的处置将面临入住居民的搬离问题或者是其租金的回收问题，这无疑增加了商业银行的贷款成本和贷款风险。因此，商业银行对这类住房项目将采取惜贷的政策。
     　从对上述三个关键点的解释可以看出，政府出资建设的出租型公共住房的先天不足是产权不清晰。如果将其产权清晰化，出租型公共住房又会转变为出售型公共住房。为解决上述矛盾，需要改变公共住房建设资金出资方。我们可以借鉴住房建设中采用的反抵押贷款模式，以此作为产权导向型创新路径的主要贷款模式。
　　参考文献：
　　1.吴立群 宗跃光.共有产权住房保障制度及其实践模式研究.城市发展研究.2009.6
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　　3.顾正欣 吴翔华 聂绮波.我国经济适用房定价模式研究——基于共有产权制度的分析.价格理论与实践.2010.10
　　4.谢建国.多边贸易自由化与区域贸易协定：一个博弈论分析框架.世界经济.2003.12
　　5.王琨 郑荣跃.廉租房“共有产权”模式研究.建筑经济.2010.3